處於找理由投資的階段

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年10月4日

近日有投資者詢問現時仍否值得投資國內房地產，一方面資產價格包括房地產的趨勢續向上，且國內外資金相繼湧現，但另一方面回報率尤以租金之回報則在收窄中。整體而言，筆者覺得以長遠角度計國內房地產仍可帶來不俗回報，部份城市及市段之黃金歲月還未到，但中短期風險甚高。以下是一些推論：

(一)二零零一年至二零零三年是找理由「不買」時期=這期間賺蝕比率高，即若相同發生機會率計算，賺多蝕少，差不多隨便買些房地產也可或多或少有些回報，當然還是應理性小心挑選為上，兼量力而為。有興趣之讀者可參閱筆者於二零零一年八月在這裡撰寫之文章「投資北京及上海房地產打個開」，http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej147.htm。

(二)二零零四年至二零零六年是找到理由「就買」時期=這期間賺蝕比率仍然合理，即以相同發生機會率計算，有賺亦有蝕，且賺的可比蝕的還是高些，但已不可隨便投資，兼找尋可行投資項目續變困難，因價格升幅變大，包括土地價格。這期間亦見一些經濟冷卻措施出現，雖整體來說影響好像不太大，只令部份市場有所顯著調整，且有受影響的現已回復過來。

(三)二零零七年起傾向找理由「來買」時期=一來升價多年兼升幅不細，二來以基礎分析角度看，部份市場及市段之回報已變得不太吸引，甚至有被高估情況(這和依然有人肯出高價投資無關)。再者，要在現階段價格水平繼續提供以往般之(高)回報須有比以往更多之資金。舉例說，由一千元價格升一倍至二千元須有二千元之資金(包括借貸等)，但由二千元再續升一倍至四千元，則須有人肯出四千元，是前期之兩倍資金，但仍只是提供相同(100%)升幅。

要注意上述只是一般之引述，相對個別投資者而言不一定合用，況且合用項目亦可因某些情況令其價格比市場的低(或高)。簡單而言，現階段國內房地產仍可為，但須更小心理智地挑選，且須預期較大幅下調之可能性繼而有備而戰，兼望下一個浪，有賺的可考慮售出部份來儲些彈藥日後出擊。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。