國內樓股：誰跟誰？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年8月23日

九七年前香港之樓市股市齊上落，跟?之六年像分居似的，近五年又復合，詳情可參考過往文章「香港住宅價格指數再與恆生指數結婚」 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej467.htm。

那麼，國內的樓市股市又是甚麼情況？筆者好奇地搜集了一些資料，樓市的基於搜房網之CREIS指數(這裡只用北京和上海住宅市段)，股市則用Yahoo! Finance所刊登的(上海股市)，兩者皆以月計。可先看以下之國內樓市股市指數圖表：

若上述圖表仍不太清楚或容易觀察，可將二○○一年一月的指數定為1.00，便可構造以下圖表，樓市股市之關係似有又似無，說有是二者樓市和股市之趨勢皆向上升，說無是樓市和股市又非很同步上升：

肉眼難解的，可計算它們之間的數值關係，且用不同時段運算，有以下結果：

時段年份	數值關係R	北京住宅	上海住宅
2001 – 2003	股票指數	(0.63)	(0.68)
2004 – 2006	股票指數	0.59	0.25
2007 – 2008	股票指數	0.37	0.32

樓市股市之數值關係時?(如北京2004-2006)時弱(如上海2004-2006)，時同向(如2004-2006, 2007-2008)時反向(如2001-2003)，正數值越大表示越同步，雖要注意這不一定等同有因果關係。

若嫌上述不?緻細，可再分每年運算如下：

時段年份	數值關係R	北京住宅	上海住宅
2001	股票指數	0.59	(0.38)
2002	股票指數	0.44	(0.18)
2003	股票指數	(0.62)	(0.62)
2004	股票指數	(0.82)	(0.88)
2005	股票指數	(0.04)	(0.18)
2006	股票指數	0.83	0.78
2007	股票指數	0.91	0.90
2008(只到六月)	股票指數	0.10	(0.96)

和早前相約，樓市股市並沒有明顯固定走勢關係，依然時?(如2007)時弱(如北京2008或上海2002)，時同向(如北京上海2007)時反向(如2004)，兼這樣較短之年期因只有十二個月之數據，運算結果未必準確。

然而，雖看像沒有多大同步傾向，但樓市股市有沒有一個走在前，另一個走在後之現象呢？又好似有，看這圖，股市好像較北京上海樓市走在前約一年左右。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。