城市高樓，交通及個性

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司執行董事

二零零三年五月

對不少人來說，城市必定是高樓大廈眾多，交通繁密兼倒車，人山人海等。這看法不無道理，尤以人口密度高之地域。從國內之報導，部份更像以「大堆頭大製作」為榮。然而，城市是否必須這樣或只得這個模式，則或許有例外且有相榷之餘地，一些見解如下：

甲) 城市不一定要大 = 不可能亦沒必須要求所有城市都發展成為大城市，而全球城市亦確有大有小，只要找到適合之經濟角色及優勢，小城市可比大城市更成功。以美國為例，過千萬人口 城市也不外二三個，五百萬人口以上的城市也不多，但以高科技為重點的多沒有此數。城市規模較小即人口較少，高樓大廈和汽車也相對少，不是沒有一般城市問 題，而是少些。當然，這也得靠其城市規劃有方。這裡重要的一點是一個城市之成功與否非以其規模衡量，大而無當不大也罷，且寧可做(投資)二線城市之表表 者，也好過跑在(投資)一線城市之尾。

乙) 城市不一定需要(大量)高樓大廈 = 筆者並非介意(其實喜歡)高樓大廈，但這等高樓大廈必要有足夠經濟社會條件支持，否則只是「大白象」，更沒必要和人家(別的城市)「鬥高」。原因很簡單， 「世界之最」等高廈實際消耗不少經濟及社會資源，是高風險舉作，沒有一定需求支持或時間不合適皆可隨時泡湯。同樣地，一個城市之成功與否非以有甚麼世界之 最等大廈為準。

丙) 交通倒車未必靠多建道路 = 常有人提倡多建道路來解決交通濟塞問題，驟耳聽來好像有理由，但若細心考慮，則未必常可行。舉例說，香港中環商業區常有交通濟塞出現，但在新界區建道路未 必可令中環濟塞情況改善，而中環亦難有剩餘土地加建道路。一個區份出現交通濟塞除該區可能路面不足外，亦顯示很多人須進出該區，無論為營商，購物，工作 等，但不會是因為該區道路多而去。這亦即意味新建道路多只對新發展區有用，但救不了舊區之交通問題，而舊區須要的多是改道，或地下鐵路等分流方案。

丁) 城市要有個性 = 尤以一些國際知名或旅遊城市，且重要的不是硬件，而是軟件，後者則以該城市整體居民之集體個性文化為依歸。這種個性文化除顯現於公眾禮貌，衛生，安全等環 節上，更可反映於該地之日常營商，娛樂，音樂，飲食等細節裡。再者，這種個性應盡量是自然發展出來，而非靠造作。試想像，沒有法國人之巴黎會是怪怪的，東 京而沒有日本人也不成東瀛，或上海聽不見上海話也打些折扣。

總括而言，有些城市須和別的鬥高鬥大，搞大規模建設，但另一些則應走另一道路。然而，大小均須有其(好的)個性。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士， 香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施 管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國 房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。