「地少人多」是謬論

鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零零八年七月

「地少人多」是不少房地產行業人士用來講解為何某地之樓價處於較高水平，驟聽起來不無道理，但筆者認為是謬論兼推銷語句多於甚麼定律，部份因由如下：

(一)                   為甚麼美國平均房價仍高於中國呢？ = 若「地少人多」是成立之定律，那怎解釋美國人口不及中國四分之一，然而平均樓價是中國之數倍。同樣地，印度之平均樓價也應高過中國，因它有近十億多之人口，但只有中國約四分之一的土地面積。

(二)                   會不會因為山區較多？ = 首先，印象裡美國不特別比中國多山區，若有明顯差別或許是後者有著更多山區。其二是或許一百年前於山區建房會考功夫兼昂貴，現今之建築技術器材已可克服這等挑戰，君不見本港豪宅均以位於高山上而賣價高昂嗎？

(三)                   地多不等如可無窮盡或以甚平宜成本建房 = 因為土地要有三通一平等方可使用，沒水沒路沒電等送給人不收費亦未必用得著，而這等設施是要一定成本製造的。若以城市土地經濟學(Urban Land Economics)角度出發，就算某城市周邊有著無際之平原，其城市範圍(邊界)也受這等土地設施之建造成本限制著。微觀而言，這城市邊界大約會是位於「該邊界樓房賣價減除成本包括這些土地建設成本後仍有利可圖」之位置，即是說，若收不回土地建設成本，根本不會有(私人)發展商到該邊際地點建房。

(四)                   房價主要反映賺錢能力，財富及其分布 = 若讀者將不同國家或城市之收入數據，如人均生產，家庭收入等，與其平均(私人)房價比較，將會發現兩者之數值關係成正比的，即人均生產等越高，其平均房價也趨高。 再者，這些收入之分配，即由甚不平均(少數人賺了絕大部份之收入)至較平均(大多數人分享大部份之收入)，亦可影響房價之分配及其平均和中間數。舉例說，兩個城市年生產均為一千元，且同樣有十個人，但甲城市首二名人士共賺當中八百元(平均四百元一個)，其餘八人只共賺二百元(平均二十五元一個)，而乙城市則四個人共賺六百元(平均一百五十元一個)，其餘六人分享四百元(約平均六十六元一個)，又假設房價為收入之十倍，即甲城有兩間各四千元之房屋和八間二百五十元之住宅，而乙城則有四座一千五百元之房屋和六套六百六十元之住宅。將兩城市之總房價加起來除以十，甲城市平均房價是一千元，而乙城市也是約一千元，表面看平均沒兩樣，但買家於甲城市不是面對四千元大屋便是二百五十元之(平宜)房子，差別很大，而於乙城市會是一千五百元和六百六十元的選擇，仍有差別但沒那麼大。

(五)                   供求有影響，但差異過大時其影響未必成正比上升 = 舉例說，假設求大過供，如十一個人競買十個房子，又假設上述每人年賺一百元，以房價為收入之十倍計，各人可出價一千元。因多出一人，不排除有部份人會出多些，平均價增至一千一百，一千二百元，甚至一千四五百元也不奇，但若再減供應，如至八個房子，該八個買家或許只能出至一千六百元，一千七百元左右，因再多些根本(理性地)買不起。

總括而言，房價跟收入*等有密切關係，其分布以致供求也有一定影響，是多少家庭相對多少房子之考慮，不是多少人和多少土地之比較，除非該城市之人是喜歡在空地上打睡蓋。

*註 = 背後可能是流動之資金總量，越大平均收入越高。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。