盡信分析不如無分析

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年9月20日

這和「盡信書不如無書」道理一樣，若只聽從別人之意見，不懂獨立思考與批判，可以是危險行為，少則被騙去財物，大則擁護了惡魔上台(如二戰之希特拉)而累人累己。據此，筆者將分析報告給了客戶時，通常會預期他們有些疑問，甚至有相反意見，若不，反而可感奇怪。

早前曾有客戶及讀者以為筆者由畢業起一直從事房地產分析工作，實際情況並非如此。其實筆者較年輕時並不著重分析，甚至覺得其用處不大，抱著懷疑態度，有甚麼分析均只圍繞著賣價，建築成本，土地成本等層面，以及哪個地段位置等較優勝等，皆是「手板眼見功夫」，使出甚麼NPV或IRR以當時計已是很先進之舉動。簡單而言，以前著重「磚頭」之各環節，如其設計(好產品)，成本(土地及建造價格)，工序(時控)，流程(完工期)，借貸(息口)等，而少理會宏觀環節，遇上經濟不須時靠「執生頂硬上」。

然而，經歷多個環球及地區性經濟調節(所謂風暴)後，察覺宏觀力量不可輕看，甚至最美好之磚頭的價格亦受波及。即就算閣下是頂尖兒之開發商，遇上風暴時閣下之(完美)產品也要調低價格才可放售，甚麼地段優勝，材料高檔等全擋不住了風暴(擋到的就非風暴)的沖擊。據此，現時國內部份開發商在磚頭層面已做得不錯，但在整體營運策略佈局等仍有改善之處，且多沒有對宏觀經濟之改變作準備，出現時亦只可「執生」，然而，相信部份未必有「生」可「執」。簡單而言，筆者於他們身上看到以前曾處的景況。

無論如何，就算認定宏觀之威力，但在具體層面上，有甚麼對策可施？既然風暴是避不了之東西，且房地產投資尤以開發也不是可即時抽身離場，即好醜之投資(者)均受影響，那麼最基本目的就是遇上風暴也不被打沉，有如留得青山在哪怕無柴燒。除常說的不要過度投資、借貸、擴張等外，可考慮購買一些對沖工具，包括房地產指數，或和國內房地產數值上有關連之指數，無論這是巧合或有因由，又或相向或反向。沒事時這有如購了保險，出事時有如領取賠償。當然，現時這類工具於國內還未正式面世，但現今金融產品屢有創新，開發商可找有關金融企業度身訂造對沖計劃(雖費用可不菲)。

至於筆者如何看待自身之分析，又會否盡信？答案是八二之分，即若有八成人以上贊成筆者所言，或有八成人以上不贊成，筆者皆會重新檢視觀點。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。