國內住宅供應趨升

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年1月11日

由今年年初至約第三季的數據顯示，國內之住宅商品房供應大致是上升軌，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、杭州和成都等市場，看像近年的監控措施未對供應有很大影響。無論是平均價格及買賣，都出示增加的趨勢。

(一)北京、上海及重慶=其供應量加起來佔了上述九個城市百分之五十四，而這不出為奇，因為這三個是國內人口眾多的地方，加上北京和上海走在全國經濟發展之前，不很高的百分比才怪。再者，重慶是一個有著近三千二百萬人口的都市。

(二)整體完工之樓面面積少於售出樓面面積=這意味以往囤積起來之供應有望被售出，減少空置情況，繼而令市場變得少些風險，然而要注意售出之數字可包括過往數年的未售樓面面積，而完工數字只涉及今年的供應。

(三)整體新開工樓面面積比售出樓面面積高=即意味將來之供應是趨升的，至於到時(一般建造時間二至四年之間)是否供應過時，還是供不應求，則有賴當時經濟環境以及買家群是否具備能力購買，吸納量及吸納率是可升可跌的，並不一定是固定或固定地增加。要注意北京及上海，甚至天津，其新增供應是低於售出樓面面積的。

(四)整體房地產投資額是低於售出額的=這意味開發商還未過大過多投放資金，以致增加出現成本大於售樓收入，又或供應嚴重過多之情況，令市場過份失衡。然而，投資額低於出售額是正常的，因土地買價，建築費以及其他雜項加起來要低於售樓收入才有錢賺，否則便出問題。

讀到此，部份讀者可能對國內房地產開發商之大約利潤水平存在好奇。筆者就此膽粗地利用不太準確之方法嘗猜估，基本上是將投資額除以新開工樓面面積，亦將售出額除以售出樓面面積，然後將兩者比較，即後者售出均價減前者投資均價，並將這答案除以投資均價。果顯示，開發利潤可由百分之二十二左右至百分之九十九左右，視乎那個市場及那個時空而定，整體不能說不吸引。請看以下附表。

城市粗略總回報%

杭州44%

武漢38%

成都22%

深圳99%

廣州90%

重慶35%

上海44%

天津54%

北京57%

難怪不少非房地產企業也欲參與房地產開發。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。