減息價升無大著數

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年9月13日

近期股市之大升大跌真好玩，是不常遇之情況，傳出美國聯儲局減息之說，更令市場憧憬。然而，減息是否純是好消息，又或是否每人均應高興，則屬有商榷餘地之事情。

筆者不懂股票，但略知少許房地產，年前之研究顯示名義按揭利率長期對房地產價格沒有多大影響，即息口低時樓市不一定興旺，相反息口較高時亦不一定見樓市低落，整體沒有多大數值關係，雖不排除短期存在影響包括心理的。再者，減息樓價升本身對不同情況之人士有著不同程度之利好，以下是概括，望對讀者有用：

(一)對置業者而言=減息意味供樓負擔「原本」可減輕些，但倘若樓價因此而升，實際負擔可能沒變，若價格大升則供樓負擔可能比前更重。當然，價格升了可令置業者「紙上」富有多些，但除非得著價格未升時已購買之先機(或運氣)，否則只是買了同樣但貴了些物業而已。

(二)對炒家而言=若炒家得著先機，即價格未升時而入了市，則減息導致之升價才有意義，因不但賺價，其炒賣利息成本亦有望減低，即其防守能力亦可比前增加。相反，對未得著先機之炒家而言，其炒賣成本未必較低甚至可能較高，且須靠日後價格升才行，否則得個「搞」字，看不準還會「上身」。

(三)對房地產供應商而言=減息有助增加推售效益，因廣告可用減息來做置業投資(炒賣)藉口，且行業者本身之開發成本亦可望減輕些，即若一切均等，其利潤會多了，兼「貨」去得易了。

(四)對金融玩家股票炒家而言=相信這減息令資產價格升之說對他們更有利兼影響更直接，若一切均等及看得準，金融資產之回報和買賣程式較直接投資房地產更快及簡單，看錯時亦容易放售些。

這減息價升理念自這世紀以來看被普遍受落，兼又像不無道理，如二零零一年起各地資產的確大多在上升軌道運行，雖看回三四十年又未必如是。是新現象之掘起，還是一時之狀況，真要請教專家或財經神明，雖筆者傾向相信是後者。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。