房 地 產 開 發 之 陷 阱

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年03月25日

房地產開發相比只投資「現樓」多了創造價值(valuecreation)之機會，除亦可享受市場普遍升值之好處。這裡「創造價值」是指由原本只得片土地變成有樓宇落成，或舊房變新房，或低值用途變高值用途，甚至沒作為變得有作為等。成功時房地產開發商可兩面賺，即賺創造值和升值，但失敗時亦可兩頭縮，創造值與市值同時皆下調。因此，不要只認為開發商賺錢容易，背有之風險可以很大，每千名入行者隨著時間過去只剩數名或更少的成功表表者。

一些開發陷阱如下：

甲)行政政策之改變=影響房地產之政策頗多，直接的如土地供應策略，城市規劃用途設計，人口政策，財經措施等，間接的如長期教育策略，甚至文化事項等，但關鍵並非在於政策之改動，因這不可能兼時有需要，而是政策背後的原則和穩定性。大部份投資者喜愛較有較穩定之市場，政策一流最好，較差但穩定仍可預計風險，五時花六時變則最令投資者卻步，因風險大增，上述以較新興市場尤甚，部份更可追溯到前期已批之項目。

乙)「拿地」之制度=這不只涉及土地用途，規劃，使用權，或批准設計程序等，而是市場是否有一套較有效率之土地供應和買賣機制，主要是要降低經濟學所說的「交易費」，包括有形無形的。交易費越低，越多參與人士，土地越有價，相反則令不少投資者對該市場產生疑問。

丙)財經風險=本港之開發商一般算很「疊水」(資金充裕)，但許多別的市場裡之開發商並不那麼充裕，須靠借貸才可開新項目，甚至資金和借貸調動上須有嚴緊協調才有利可圖。這資金充足與否問題不單出現在新興市場，成熟如北美洲的亦時有所聞。這亦即是說，倘若財經策略有較大變動時，不少開發商可感受到資金流程上之壓力，最弱勢者也許倒閉(雖未必是壞事)。

丁)建造過程裡各種批准／批文／費用之風險=這裡涉及大大小小的文件，手續，証書等，本屬無可厚非，不可能全無建築上之監管，但部份市場存在過百批准程序，則感有礙效率，沒效益的只會增加交易費用。

戊)建築過程裡監管不力甚至被騙=監管不來多導致質量差影響聲譽兼收入，被騙則連支出也失控。當然，一些「可接／忍受」之偷工減料時有發生亦像避不了，甚至預計建造費用時也會包容一些盜取(pilferage)及浪費(wastage)，然而，一個「好」的項目／工程經理(projectmanager)可確保整體質量大致在合理成本及時間內完工，將不必要洗費減少。這裡不包括開發商和承建商有串通賺買家錢之情況。

房地產開發說容易不易，但也非難明，所須的是熱誠，以及監管緊湊。