同樣租金，租低Yield的

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年6月28日

現時有數以十萬計的家庭正在租房子住，如買樓一樣，可付多少租金主要看收入，以及願 (或被迫) 犧牲多少百分比收入來租屋。又如買樓，租户亦是盡量以有限 (就算有能力出百萬元月租過億元樓房亦是有限) 租金獲取當下的最大利益或滿足感。

當然，就算租金是較為重要之考慮，但並不等於租户沒有其他因素要照顧，例如為要住在「名校」區，租金之數額和百分比亦要提升。

無論如何，假設其他一切均等，若要「抵租」，可選擇云云租盤物業中租金回報最低的一個。

租金回報？這是業主的考慮，與租户何關？答：租金回報對租户而言當然無關，但會顯示給租户哪個租盤從金錢角度看最「着數」。解釋如下：

A) 租金回報 = 現今住宅租金大多包括管理費用和差餉，例如每月二萬元，一年便二十四萬，假設單位市價八百萬，租金回報便約百分之三，當然淨回報 (減除管理費用和差餉) 會更低。

B) 相約租金，相約面積，揀市價較高的單位租 = 用上述例子，倘若有另一物業同樣租二萬元，但市價一千萬，即租金回報只得2.40%，假設租户用得著，租這個單位會較抵玩，況且較貴的那個單位通常會在某方面如地點、交通、設備、或樓齡等上有一定優勝之處，因此選它有經濟消費上的便宜。

C) 為何有這些筍租盤？ = 原因可有許多，包括不打算賣而急於放租的業主，一來單是管理費和差餉每月已需數千，倘若有按揭，隨時過萬元，少數怕長計。此外，因銀行儲蓄利息如零，令不少退休人士「焗住」買樓收租，租金就是他們的退休金，長期掉空單位不是他們的那杯茶。再者，一些投資買家多的屋苑亦會多租盤，繼而令租金有競爭空間。

D) 舉例 = 隨意用手機的地產apps，見到有太古城七百呎左右實用面積之單位叫租兩萬五，市價則約千一萬，而寶翠園相約面積之單位叫千五萬但同樣約租二萬五，若兩屋苑皆用得著，後者抵租些。

近日郵輪碼頭正式啟用，而郵輪費包食包住，包括fine dining的晚餐在內，而每晚甜品選擇多，若有各式souffle 和tiramisu，你還只選普通呍呢拿雪糕嗎？

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。