「地少人多樓價高」謬論：城市篇

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年3月20日

早前從地域(如某國家或地區)層面探討上述課題，得出樓價基本上與人口、土地面積、人口密度等沒有多大關係之結論。據此，「地少人多樓價高」並不成立。

今期則從城市層面出發，看看會否有不同觀察。與上次一樣，筆者從網上搜集了一些城市人口、土地面積、人口密度與樓價等之資料：

一) 資料來源 = 主要從網上搜集，包括www.globalpropertyguide.com, www.wikipedia.org, www.citymayors.com 等。

二) 十七個城市 = 覆蓋着歐洲、亞洲和北美洲。樓價是以每城市之普遍私人住宅價格*(多少港元)計算，而人口密度則是每城市人口除以其土地面積 [詳情請参考圖一和二]。

三) 人口、土地面積、以致人口密度與樓價之關係 = 我們採用簡單之計算，測試各環節和樓價之關係。基本結果是全部皆與樓價沒有多大關係 [詳情請参考表一]。

表一：關係測試		數值關係 R
樓價與	人口密度	負0.09
樓價與	總人口	0.34
樓價與	土地面積	0.12

簡單而言，上述數值關係數字 (Correlation) 可由負一至正一。負一表示兩環節數值關係百分百，但亦背道而馳，一升一跌，而正一則表示齊上落。通常很少見到負一或正一的，多數會是兩者之間，且零或近零(包括近零之負數)則表示關係不大或甚至沒有。

據此，上述表格顯示人口密度和樓價基本沒有關係(硬說有則是密度越密樓價越低，因是負數)，而土地和樓價也似有若無，頂多只能說人口和樓價有點關係(但亦非大有關係)。再者，就算有着很大數值關係也不一定表示有「因果」關係，因可以是碰巧的。

四) 將上述人口密度和樓價指數化 = 可產生下圖，令查看兩者之關係更方便。簡單而言， 兩者走勢越不那麽「歸一」(或齊整)，即關係不大。

各房地產持份者們，還未將「地少人多樓價高」拋進垃圾桶裡去？

*註：雖不排除某些城市可因其範圍界定之多少將價格扯上或拉下，但整體而言是以「都會」(Metropolitan)概念為依歸。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。