上海相比吸引

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年9月6日

近年上海房地產價格走勢較別的市場緩慢及落後，原因包括各樣行政措施所致，令其變得較為吸引，長線投資者應多看這市場一眼。至於為何有這樣之見解，除筆者之個人偏見喜好外，還有以下資訊，望對讀者有用：

(甲)(部份)國內經濟進入另一升級階段=這是指由較低邊際利潤的生產進入較高邊際利潤之生產，除是一個自然經濟進程外，更是一個必需之演變，而後者亦與國內之人口結構如家庭組合，人均生產，年齡分佈，教育水平等有關。比喻有如個人事業發展一樣，當了助理多年便欲升職做經理一樣，不但賺錢能力高了，更因年紀大了但經驗豐高了而不應亦不必再和後生靠氣力爭長短。要注意邊際利潤高低和科技難度高低沒有一定必然關係，即「好搵」之生產可以是亦可不是高科技高檔次生產。

(乙)這意味品質之提升=這裡品質不單指產品，也可以是服務，亦可以是一些產品及服務流程，有實亦有虛的。除平均教育及收入提升因而要求變高外，國內之生育政策亦令一部份(年青)人不必再為基本生活謀生，他們由選擇工作以至生活方式也較前輩人士多，部份詳情可參考過往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej415.htm。簡單而言，為數不少之人用慣吃慣「好」之東西及服務，而這傾向只有增無減，整體生產(商品及服務)質素不提升不行(若不，外國貨及服務繼續吃香)。

(丙)這些經濟進級和進步需要有效率之城市來發揮=城市可有不同規模，性質、級數、個性等，但最終是令一些經濟環節及活動在有效率環境下運作，沒有這個經濟發展不來，當然只得這之城市亦可能提供不了生活情趣。簡單而言，有如做餐廳一樣，好的不但吸引當地人，外人也會慕名而來，相反，連街坊也不光顧。套到城市裡，好的外省人外國均欲進來投資營商生活，不好的連「原居民」也遷出，甚至失去戶籍也可能不計。

(丁)城市輸贏會趨明顯=根據一些公開報導，國內有六百多個城鎮、地區，較受注意亦有近三百個，但對投資者而言，這些數字意義不大，因為根本不須這麼多選擇，正如部份讀者以致其親朋戚友會否投資過百美國城鎮一樣，答案當然是否定的，一般不出三數個(較大)城市。據此，國內之城市有少部份之房地產會於未來十年二十年提供意想不到之回報，另一些則提供不俗回報，其他是屬「可以不理」類別。再者，國際級的(不計香港)可能不出三個，重要地域城市也不多過六個，而可(能)和紐約市媲美的只會有一個。

(戊)這個是上海？=筆者偏見地相信會是，有些因由從硬件角度看，有些從軟件角度，當然亦和數據有關。這裡不打算列出各環節及因由，詳情可看這裡之文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej413.htm。只想提及上海交易所有助上海奠定其金融地位，試問哪個國際金融城市沒交易所的？

總括而言，若投資者沒有特別之「心水」，又不欲太分散，放在上海吧，更有多好買多好，十年後要請筆者飲茶。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。