施政報告之觀後感

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2013年1月26日

剛粗略看了最新2013年的施政報告，主要集中土地及房屋環節，有興趣的可從下列網頁下載文件，觀感如下：

http://www.policyaddress.gov.hk/2013/index.html

A) 報告認為供應短缺導致房地產價格及租金上升 = 沒有錯，確是因素之一，但不是主因，Number One因素是各式各樣且各地而來的QE，詳情可參考過往文章「供求失衡並非真正原因」。

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej600.htm

當然為政者多少都要面對公眾的訴求，若有人認為是供應不足而導致價格貴繼而買不到，就算這只是房地產市場起落循環當中的上升段，政府不作些「回應」就變得政治不正確。

若增加供應是為應付訴求但將來實施上有點彈性 (如見跌市便放慢等) 還好，若是真信供應不足繼而勇往直前，一旦下跌段出現，後果可不堪。然而，筆者是同意興建公屋給有真正需要的人士。

至於本地房地產市場一個循環有多久，若參考八十年代初至今的高點至高點，有十六七年左右。

B) 報告認為業主多有助社會穩定 = 直覺上這有點道理，但要細分社會穩定是包括甚麼。若是指參與及關懷社區之建設、設施、治安等，業主多會有一定作用。但若是指政務或政治層面，多業主未必導致更高之參與度。此外較富裕社區參與度又較高，但多是切身環節，如學校設施等。上述是基於一些外國大學的研究，如紐約大學這個：

https://files.nyu.edu/bjm305/public/McCabe_Civic_Participation.pdf

C) 房地產開發商有可能參與公屋之興建 = 報告提及有四個項目可能利用到開發商的協助，除發展私人物業部份外，還興建公共物業／公屋，詳情有待提供。

或許像筆者很多年前在外國遇上的一些 Link 項目，開發商要造地點優越的項目嗎，無問題，但要同時給市政府 (在另一地點) 興建廉租屋，有「豬肉搭?豬骨」味道，不知本地的是否類同。

不過，尤以政府現今財政充裕，建造公屋之數額包括工程管理費等，應全部由其負擔，開發商只出有酬勞之力，不需出錢。若不，開發商便從買地出價扣除。

至於有業主見沒有新「辣招」即時加價且有人接價，印銀紙之威力又一証明。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。