跨國企業之設施管理(二之一)

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年6月22日

跨國企業之營商運作遍佈全球，一方面帶來不少商機和資源效益，另一方面則面對不少語言、文化、法律、商業慣例等環節的挑戰，因不同國家地區可有不同做法及系統。這些挑戰大概可分三類，包括人事的，如與客戶之關係，供應商之統籌，或和政府機關之聯繫等；商業營運過程的，如生產技術，法律財務配套，機構管理等，以及「設施」方面的，如廠房、機構或各樣樓宇物業等。

設施管理有助將這三類之流程和運作連貫起來，務求減少當中之一些衝突層面，以令企業有著較好之營運效益和效率，以達致更佳的營利和業續。這裡只狹隘地研究設施管理當中的設施部份，提供一套設施分析和步處方案，希望對跨國企業之管理層有用，尤以那些非以房地產為主業務的公司：

(一)設施管理並非著眼房地產價格回報=因跨國企業大多都不是以房地產投資為主，而這等企業之設施管理層首要任務是確保企業之發展及業務運作不會因為設施不足(量或質)而受到阻礙，其次是盡量減少企業一些已不合時或已用不著的設施以免浪費資源。這點說出來不難明白，但行起來可能不太易，因設施管理之人才不少是房地產和建築專業人士，有意無意間可能偏袒「磚頭」角度而忽略了企業之整體需要。

(二)設施以用途計有以下數大類=(甲)生產設施，如設房；(乙)銷售設施，如店鋪；(丙)行政管理設施，如寫字樓；和(丁)其他設施，如物流、員工宿舍、科研設施等。不同業務性質之跨國企業於上述各類設施之要求可有不同，影響因素繁多，如產品之生產技術、成本和售價、同業競爭程度、產品耐用性、生產地之教育水平等，有些環節可有較大選擇，另些則沒有，以下是各主要類型設施的基本探討。

(三)生產設施=生產技術或精準度要求不高之企業在地點之選擇方面較有彈性，因可往一些發展中經濟設施，享受較低工資的好處，但生產技術或精準度要求高之企業則地點上之選擇會少些，因其需要教育程度高之地區，而這等地區通常亦較昂貴。要注意這裡用上「精準度」(precision)，因只用生產技術高低，又或更準確地說產品技術形象上之高低(高科技、低科技等)，可會導致一些誤解。比方說，造電腦比造紡織聽來高科技，但一般私人電腦亦可於部份發展中經濟裝合，嚴格而言已不再是甚麼高科技了。

(四)銷售設施=若跨國企業沒有實物之銷售，如一些跨國專業服務企業，其銷售點和生產點可處同一屋簷下，即寫字樓。然而，這裡主要指有實物產品的，而於甚麼樣的銷售設施有賴產品之定價和形象，以及銷售量等。舉例如高級名牌時裝多於高級商場設點，而賣大眾「漢堡包」則多於大眾商場商舖，且數量之策略亦有異。

(五)物流設施=這等設施之安排可以很簡單，甚至可能不太需要，如生產點離售賣點不遠，兼產品不可長放。然而，另一些可以很繁複，如生產地點和售賣點不只遠兼須越洋，又或產品須與其他產品組合方可銷售。至於甚麼方案最可取，則有賴產品之耐用性、包裝技術、運輸系統、生產和售賣點距離，以及生產成本等。此外，亦須注意近年興起之「剛剛好時間」物流運作，即盡量不多儲貨，以免綑綁資金。

(六)其他設施=如行政、科研等不是不重要，但性質是附屬性，兼未必每企業均有科研等。企業無論有著如何好之產品，均須送到顧客手中方才完成基本銷售過程，即要從生產設施安妥地經過物流設施運送到銷售設施，若這「條線」斷了，其他之設施怎好亦於事無補。

篇幅有限，這期到此為止，下期續說生產和銷售點之安排，以及跨國企業應買或租其設施和物業。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。