「金融、金融及金融」來衡量房地產？

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年06月15日

近期有幸參加一些房地產之專業研討會，部份更作講者，除可藉機會與會議人士交流經驗和心得外，這類場合更是商業交往渠道之一。過程裡筆者亦旁聽另些講者之課題，當中部份涉及房地產金融化之趨勢，包括房地產基金在亞洲像似冒起，更有專家認為房地產已從以往的「地點、地點及地點」變成了「金融、金融及金融」(英文是由location變了finance)。

對這見解，筆者一方面確認為只強調地點就算是曾經對過現在已不合時宜(有興趣可往網頁參閱筆者曾為此作過的文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej361.htm)，但又不完全贊同房地產現只(或主要以)金融角度衡量，雖房地產確加入了不少金融成分。一些看法如下：

(一) 房地產金融化非新事物=或許本地以致中國和亞洲的確只近年才起步，但金融化之房地產資產，包括房地產(信託)基金，或按揭證券化等，均在外國，尤以美國，已存在多時，算來也有數十年了。期間隨著多了之金融層面，又的確令不少以往很少涉足於房地產之行業(專業)，如會計、金融專家、上市專家等，逐漸步入房地產行業，亦即其觀點和技術看法對房地產之傳統衡量方法造成一定影響。然而，宏觀地看，這並非只是房地產行業之現象，相信不少其他行業，包括工業、服務業等，一旦想參與資本市場及上市等，便即須顧及金融環節之可行(可觀)性，一些「包裝」免不了。雖如此，但筆者並不覺得這樣便不再需要「磚頭」角度看房地產，因房地產始終涉及興建、維修、推售、策劃、設計、項目管理等，而這些環節非金融行業可當，雖不排除金融人士平均收入高於傳統磚頭行業的，但這並不等同說後者已沒有效用。此外，以近二十年世界經濟趨向接軌，不但資金總值大幅提升，金融產品更日新月異，令財經技術更顯複雜，從事有關位置人士隨時坐擁巨資，就算不能長期支配市場，也可對短期走勢有影響，一上一落可以差很遠，報酬可低不了。

(二) 房地產市場出事多與金融有關=無論這是銀行對房地產開發商過度貸款做成供應過多，或是置業人士因利息平宜而過度置業(如買了太貴之物業)，又或一些房地產投資人士貪某開發項目可帶來「避稅」(Tax shelter)作用而購入房產(這類避稅項目曾在美加盛行，但後來之跌市令不少人損手)，均敵不了房地產市場之波幅。簡單而言，金融包括借貸是一把兩刃刀，市況向好時錦上添花，市況下降時雪上加霜。筆者並不敢自稱是房地產金融專家，但宏觀來看，大部份金融環節多涉及如何利用「別人之資金」，是應以資本、債券、借貸等形式找回來，而這又涉及投資風險之推卸和如何(盡量)保本之衡量，又或怎樣令資金流程看上穩健及穩定，再加上各種延稅和避稅(不是逃稅)之考慮等。從這角度看，金融技倆於劣勢時確可幫得一時，令運作捱過難關，但長期劣勢則未必有效(除非用上旁門左道之方法)。

總括而言，房地產金融環節是否「好看」，長遠有賴該等磚頭是否「好租」或「好買」，而這又靠對磚頭層面有認識之人士。金融環節有如化妝，適度的可增艷麗，過度的則有不自然感覺，投資者若覺不自然時還是小心為上。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。