如何分辨房地產基金之「好壞與醜」

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年06月08日

今期標題之靈感來自上世紀六十年代美國明星奇連依士活所拍的西部「獨行俠」影片，當中一套名為「好的、壞的和醜的」(The good, the bad and the ugly)，正如上市公司一樣，假以時日，當有不少房地產(信託)基金數目存在時，當中必有表現好的，亦會有差勁的，更可能有醜陋的，投資者必須帶眼識人，否則可有不必之損失。

那麼，有甚麼方法可用來挑選房地產基金？筆者沒有百發百中必勝之辦法，但相信以下一些環節有助選中優勝之基金。

(一)基金之定價=將基金之股份定價成以總股量，再除以該基金之物業組合總量，便可粗略得出物業之整體作價，有助衡量基金是否值得投資。要注意的是不要單靠物業組合之質素來作衡量，因雖有質優之物業，如山頂豪宅，但定價過高時仍可損手。相反，質素差，如油尖區舊樓，但定價合理或甚至比市價低仍可屬良好投資。當然，若一切均等兼定價合理，相信一般人包括筆者是會傾向選取山頂物業，而非油尖區的，部份因由與榮耀感有關係。

(二)與「重造價錢」比較=英文是Replacement Cost，其概念是假若將該等物業重建至物業之現今狀況，包括土地價格和建築費用，那麼需要多少金錢。若這重造費用與物業組合之定價相近，或甚至是高於定價，這房地產基金便可有投資價值，相反則更需要三思而後行。筆者曾於二零零四年尾用這方法來估算領匯資產信託基金之可行性，結論是值得考慮購入，因重造費用和基金定價相近，有興趣閱讀這文章之人士可往網頁http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej307.htm參閱。

(三)不只看回報率，更看風險程度=一般公開之報導只比較不同房地產基金之收入(租金)回報率，如基金A提供百分之五，而基金B則有百分之六，彷彿因這便斷定基金B較基金A為妙。這個有可能，但非必定，因較高之那個基金之物業租戶可能比不上較低之基金的租戶，即其租金收入之穩定性及穩健性可能不及較低回報之基金。這環節帶出另一層面，就是兩個回報率相同之基金，但收入較穩健的那個，其基金價格會比另一個為高。這亦即意味一個回報率較低但收入穩健性較高之基金，其基金價格可不比回報率高，但沒那穩健之基金定價遜色，因市場是會願意付出額外價格(Premium)來買入這穩健性(低風險)。

(四)小心太過有創意之借貸=如一些初段利息較低但後段利息續漸提升之按揭，然而，初時之好回報可能被後段較重之利息吃掉，除非租金收入有相等升幅。這裡並非說一有這類借貸便不投資，但須研究日後之租金升幅來由，如是因現在之租金根本未到市價而可望日後有實質之升幅，這個可接受，但如是只靠著看好後市，租金將有大升幅以彌補上升之利息支出，則可有疑慮。

(五)良好資產管理=正如股票基金需有才能之基金經理，房地產基金也一樣，而這不單涉及「打理好」物業組合之日常運作，更須思考物業組合之前景，「換馬」、整合、推廣，提升租戶質素等環節。

總括而言，房地產基金數目將漸多起來，屇時會有表現運作「好」的，也會有著表現「壞」的，更可能出現「醜」的，因可有物業持有人藉房地產基金拋垃圾。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。