REITS不一定有穩定之派息

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年9月12日

REITS(Real Estate Investment Trusts) ，即房地產投資信託基金，通常給人之印象是股票價格偏低，波幅不大，但有著較高之派息。

上述之描述不無道理，有些REITS之表現確實如此，若以本地之REITS市場計算，例子可有泓富。然而，有些REITS之波幅不比大市低，如富豪，亦有些派息不算高，如領匯。

筆者希望本地之REITS市場可比現在規模大及興旺，隨著人口灰髮化趨向看重股息收入多於股價升降，REITS在各樣收息投資工具「應」可佔一席位，現今之情況理應可改善。

然而，如筆者過往提及並非所有REITS均有逆市抗跌(即少跌些不一定意味不跌) 能力一樣[有興趣者可參閱以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej478.htm]，今期則欲帶出REITS之派息數額亦未必一定穩定，雖然其派息率於當時之股價計或許可以是較穩定。部份因由如下：

(一) 租金可以很波動 = 大致而言，住宅租金以一些公佈之指數計相較穩健，波幅較細，但甲級寫字樓以至部份商舖物業之租金變動可以在數年內有著巨大差距。詳情可參考以下數據網頁：

http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/rvd2_2.pdf [甲級寫字樓租金指數]
http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/rvd1_2.pdf [住宅樓租金指數]


(二) REITS須派九成以上之利潤作息口 = 一般房地產上市公司沒有這方面之規範，因此主管層若想的話可控制每年之派息數額，好市時派少些，逆市時派大比例些，以求保持某水平之派息。但REITS不可以，市好時一百元要派起碼九十元，市較差時五十元則最少四十五元，沒有「收收藏過冬」之計可施，雖然這本身亦是REITS強項之一：就是派息不受管理層之喜惡影響。無論如何，這規定令REITS之派息較受租金表現支配。

(三) 好的管理層會令這租金波幅減低 = 若某REITS之息口和租金指數走勢十分接近，這REITS之管理層可能未盡全力或對資產管理認識不足。 原因很簡單，REITS雖受市場租金水平影響而做不到甚麼，但可在營運層次上包括將租戶租約分不同時期生效及續租等，有助將租務市場之波動減低以給其投資者帶來較可預期之息口收入。 當然上述是假設相當部份REITS投資者是寧願看到息額於四十元至六十元之間波動而非於二十元和八十元之間流動。

(四) 出售資產 = 現時本地之REITS還相當年輕，最老的領匯也只有三年左右。然而，日後應有出售資產之機會，而帶來一時可較為巨大之收入，增加息口之波幅，當然，若同時要換碼，那又作另論。

本地REITS於市場較興旺時創立，而本地租金(投資國內的GZI及RREEF不計)近年亦趨各上，息口不難好看，但現時世界環境氣氛並不樂觀，REITS投資者應以較低息口收入來估算各REITS之值，不可以只靠人家一句「REITS收入穩定」便收貨。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。