講錯話要坐牢？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年10月22日

近期有建議認為倘若房地產發展商在推售物業過程裡，無論是經口述或白紙黑字，提供些錯誤的資訊，導致買賣或價格上升，有關人士不但要負起法律責任，更可能被刑事起訴，重判的不只罰款，最高還須坐牢七年。根據報導，這是參考了証監會用來規範金融產品資訊的條例，兼像針對一手買賣，不涉及二手業主出售單一物業。

整體而言，感覺有點過火，但又不難理解為何有這些建議，見解如下：

甲) 有如物理定律，Action and Reaction = 倘若不是出現一些疑似問題物業買賣個案，或透明樣板房，又或於呎數上玩遊戲，今天便可能沒有上述提案。近年與朋友聚會，一旦談及一手樓銷售，不少人都有微言，包括從事房地產和建築的。這裡不是誰是誰非之爭議，也不是合技術或合法律的問題，而是公眾的perception，例如南華早報的有關文章在網上獲得讀者給近五粒星之好評，雖不排除是和文筆有關，但更大機會是對立法表示認同。

乙) 賣花讚花香 = 要求房地產發展商提供準確物業資訊原則上無可厚非，但凡銷售總有些提供「美好聯想」的環節，不只賣樓賣車如是，細微至餐飲亦一樣；「純正肥美和牛入口即溶，如入仙境」有美好聯想，雖更切實更科學些說是烹調死屍肉。當然，有人會說飲食貴極不及樓房貴，被騙時亦不致傾家蕩產，但兩者「讚花香」性質沒多大分別。

這亦帶出一些考慮，物業單位怎樣計也只得一千呎但被說成千五固然抵打，但倘若不是一些容易 (客觀地) 驗證之環節，例如「買這樓盤的必屬成功人士，令人另眼相看」，然而某買家買後不覺得被另眼相看，有得告嗎？

再者，若某物業單位真的有數個準買家對其甚有興趣，但銷售人員為避免麻煩，不說給另一準買家A知道另有數人有興趣 (免得被指摘為速銷提價)，甚至被問時索性說沒有 (因沒有正式文件証明有人有興趣)，一旦該物業被當中一位有興趣之準買家正式購入時，準買家A又可否告銷售人員不提供資訊令其「走雞」？當然為速銷提價而虛報很多準買家或買賣個案屬不對行為，但嚴例亦可能適得其反。

丙) 買家權益要保護，但非任何買賣環節 = 基本上是「貨要對辦」，包括設計、用料、手工以至單位面積呎數等，而要求有公開價目表和適時買賣個案資訊亦非不合理。然而，一些較難客觀地量度的感性益處，如家庭溫暖、鶴立雞群等，立例只可能帶來一些無甚標準之訴訟。至於銷售情況之資訊，當涉及交易個案和其成交價時，這些應確實，但有多少買家競爭因而是否速買可由個別買家自行判斷。

若要立例，先以採用劃一面積計算程式開始。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。