國內房地產供需比例
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年8月30日
不少人常說國內之商品房地產供應看似過剩，空置樓房比比皆是，然而，整體房產價格又像向上運行。舉例說，雖則近數年有多個房市降溫措施，又有市場增加炒房使費，但價格仍向高處攀升。據此，相比其他市場及一般人之直覺，國內市場看似特殊，供需兩旺？
這裡沒有確實答案，根據公開之資訊，除可有市場供求錯配外，部份開發商推售造勢亦可能是原因之一。無論如何，今期與讀者分享一些供求數字，或許可看出一些瞄頭，詳情如下：
(一)資訊來源=主要從搜房網www.soufun.com參閱，是將二○○二年至二○○六年之「新開工｣樓面面積對比同年期內銷售之樓面面積，雖然銷售面積可包括期間以外興建之樓面面積，但作為粗畧參巧是可以的。這裡涉及九個城市及三個市段。
(二)住宅市段=整體九個城市而言，並沒有出現太大之比例現象，當中之上海更是售出的較新開工的多一些，而比例較大的則有深圳。此外，以這裡之二線城市計，重慶之供求相較其他二線城市高，甚至將廣州及深圳比下去。要注意住宅市段之樓房多是建造來出售的，因此較大之供求比例未必是好現象。詳情請參考附圖。
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(三)寫字樓市段=整體九個城市之供求比例有較大差異，尤以北京，其供應一支獨秀，且除天津外有較大差異之供求比率。然而，有部份寫字樓是為收租而興建的。據此，這市段之供求比率較住宅市段大些也不是憂慮。再者，值得留意之市場有上海，武漢及重慶。詳情請參考附圖。
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(四)商舖市段=這市段整體供求比例差異也較大，且對重慶須謹慎。若將北京和上海比較，上海像好些，因北京這兩年新開工之供應急升，上海沒有這樣。同樣地，相比廣州及深圳，後者在供求比例上優勝些，且較廣州量低。此外，武漢或許可以一看。部份商舖是為收租而興建的，據此，這市段之供求比率較住宅市段大些也不是憂慮，詳情請參考附圖。
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宏觀而言，住宅供求沒有太大差異，反而寫字樓及商舖可有些失衡，須打醒十二分精神。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。