上海VS曼哈頓

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年8月29日

近期國內住宅價格有所上升，相比歐美之住宅價格仍處下調趨勢有瞄頭，然而，這會否令國內住宅價格風險隨着增加，是一有趣話題，或許這亦是近日當局對房地產市場有所關注因由之一。

要研究這課題須不少人力財力兼時間，非這文章可做之事，但我們可抽樣式的比較上海和美國紐約市之曼哈頓，看看有啓示與否：

一) 資料、假設及方法=資料主要從網上搜集，包括中房指數及www.millersamuel.com等。要注意上海之數據可包函不少一手市場的新樓，而曼哈頓大多是二手樓盤。此外，亦不排除有不對等現象，因上海數據可包括每類型之物業，如別墅、排屋等，而曼哈頓主要是多層大廈單位。雖如此，作為粗畧探討仍可以。至於方法，是觀察其回報及價格波幅，以及回報相對風險之比例。

二) 由一九九四年至今十五年內，投資曼哈頓住宅勝上海 = 曼哈頓價格升了二倍多(已包括近期之下調)，而上海只有一倍左右 [見圖一]。然而，曼哈頓價格之波幅(風險)亦較上海高，雖其回報相對風險仍高於上海 [見表一]。當刪掉不計二○○九年之數據時，曼哈頓之價格回報更上層樓，其回報相對風險比例更有近六倍[見表二]。

表一：1994-2009年	上海	曼哈頓	表二：1994-2008年	上海	曼哈頓
波幅(風險)	0.37	0.45	波幅(風險)	0.36	0.46
94至09年價格回報	119%	231%	94至08年價格回報	111%	264%
回報相對風險比例	3.26	5.15	回報相對風險比例	3.09	5.78

然而，從以上圖表，不但察覺到自進入二○○九年後曼哈頓之價格回報有下調趨勢，亦會發現上海價格回報比前上升，且亦見上海之風險微揚(0.36至0.37)，而曼哈頓的則微跌(0.46至0.45)。

三) 由一九九九年至今十年內，上海和曼哈頓相約 = 兩市均升了一倍半左右，上海之例子証明有時「早買未必有着數」，因九四年買入上海物業比在九九年才買入之回報還遜色，雖曼哈頓不是[見圖二]。

有趣的是，這十年內上海之價格波幅不但比曼哈頓高(0.34對0.28)，回報則自踏入二○○九年後亦超越曼哈頓(由134%增加至144%)，雖曼哈頓在回報相對風險比例仍佔優，但已由5.33降至4.71，和上海的4.26接近[見表三和表四]。

表三：1999-2009年	上海	曼哈頓	表四：1999-2008年	上海	曼哈頓
波幅(風險)	0.34	0.28	波幅(風險)	0.34	0.29
99至09年價格回報	144%	133%	99至08年價格回報	134%	157%
回報相對風險比例	4.26	4.71	回報相對風險比例	3.93	5.33

四) 上海住宅價格升勢近數年較曼哈頓強 = 常有人稱國內房地產市塲甚受政策影響，因此不排除這升勢可受政策減弱(或增強，視政策內容而定)，若不，上海價格是有機會再走一段上升路程的[見圖三]。

總的來說，上海住宅價格仍有升勢，因此回報可望高些，但以往較曼哈頓低之價格波幅(風險)亦隨着增加，投資者計算回報風險比例之餘，還得考慮投資時間長短的意義。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。