房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
從人口普查看房地產市場
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二零零三年四月
這是基於香港二○○一年之人口普查，因此部份現象尤以在細節上已可能有變，雖作粗略宏觀參巧仍可以，且不少數據如人口或年齡分布等之變動率亦不會很高。以下是一些觀察及推論，主要以住宅市段角度看：
甲) 約有二十萬餘私人市場租戶 = 全港有二百萬多少許家庭，當中九十萬餘是租戶，而此中約八十餘萬是「全租」租戶，即非分租戶。全港亦有約二百萬餘住宅單位，公共出租單位等約六十餘萬。將全租租戶數目減去公共出租單位數目便約二十萬左右之數。相信近年置業人仕尤以初置業者當中不少是這些前租戶，而初置業者以宗數計佔一手樓市場過半。當然，初置業者不一定是前租戶，可能是和家人同住，成長或欲結婚時才搬出置業。要注意不是所有私人市場租戶皆能或需要置業，如較貧困者或跨國企業外派高層人員均不像是置業者。
乙) 樓市須有「新」家庭支持，不能只靠有意置業之前租戶 = 全港住宅單位數目和家庭數目相約，並沒有太大差距或屋荒，即若那二十萬餘私人市場租戶當中置了業的，私人租務市場便出現相約空置單位數目，至於是那區那類別等及影響深淺是另一話題。因此，樓市若要有所支持，則須有新家庭之(淨)成立，而這裡「新」家庭之定義很廣，不一定是結婚成家立室一簇，也包括日趨漸多的單身(嚮往自由搬出來住)一簇。此外，傳統的三代同堂家庭現令已非主體，亦非近年之事，而這現象為過去之樓市製造更多需求，正如近年不一定為結婚但亦同樣遷出自己獨住之取向提供部份需求一樣，要注意的是遲婚或獨身者數目增加不少。
丙) 負資產之影響未必如一些報導嚴重 = 個別例案可以甚嚴重，但整體而言相信並不須太過憂慮，因為資不抵債不相等於會「斷供」(只要仍有經濟能力多是不會的)，且該等業主亦可能有其他資產或積畜。此外，全港有私樓包括房署房協出售的約一百三十萬左右，業主自住的約一百萬多左右，而此中約五十萬私人物業有按揭借貸。這五十萬有按揭物業中約二十萬之按揭每月還款超越一萬元(現在利率更低這數目可能亦相應下調)，若假設一般置業家庭是量力而為(買)及每月還款不超過收入三分一，則家庭收入三萬元或以上者約六十萬左右(不排除現今可能低些)，亦即非常粗略地意味就算該等須月付超越一萬元按揭之業主均「出事」，亦只佔月入三萬元或以上家庭三分一左右，何況會出問題的亦只是小部份。
丁) 搬遷者多搬往另一(選)區 = 差不多近半數人士在普查前五年內作過搬遷，且近九成搬到另一區份居住，而當中五十五萬是從香港以外來的，相信包括新移民及回歸人士等。簡單地說，尤以房地產發展商，經紀或售樓業主而言，住得太近之準買家多不會買，老遠都願來的機會大些。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。