利用呎價估算國內回報
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年8月23日
有不少客戶及友人對國內房地產甚有投資興趣，雖整體來說有人賺亦有人蝕，但熱情不減，且有遞增之勢。然而，究竟投資國內房地產可期望多少回報，是否如近期公開媒體報導之多，還是各有不同，一時不易作答，坊間眾說云云。
這裡嘗試提供一些數字，基本上採用市場之平均呎(米)價計算，且假設於二零零二年買入，和以二零零六年之均價售賣，當中年份的變動則不計在內。要注意這些是平均成交來價，即多與個別投資人士之個別投資項目有差異：
(甲)資料來源=主要是搜房網，www.soufun.com收集得來的，包括九個城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、杭州及成都)和它們之三個市段(住宅、寫字樓及商舖)，要注意這等米價多與新樓有關，二手市場的未計算於內。
(乙)二零零二年至二零零六年的總回報率=(一)以住宅市段計，回報率最高之三個城市是天津、杭州及成都，但若以回報相比風險率計，則上海最優勝；(二)寫字樓市段，首三個回報率高之城市有深圳、天津及武漢，以武漢有著較好之回報相比風險率；(三)商舖市段，首三名是北京、武漢和杭州，而回報相比風險以武漢為佳，詳情請參考附表。
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2002-2006總回報% |
住宅 |
寫字樓 |
商鋪 |
|
北京 |
65% |
3% |
90% |
|
上海 |
77% |
45% |
26% |
|
廣州 |
54% |
65% |
43% |
|
深圳 |
70% |
87% |
26% |
|
天津 |
92% |
68% |
43% |
|
重慶 |
62% |
38% |
25% |
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武漢 |
85% |
113% |
309% |
|
杭州 |
87% |
57% |
52% |
|
成都 |
94% |
38% |
49% |
(丙)二零零二年至二零零六年之年內回報率(InternalRateofReturn)=(一)住宅市段，年率低的有百分十一，最好則近百分之二十，當中天津、杭州及成都的較高；(二)寫字樓，整體差異較大，低的百分之一也不夠，高的則過百分之二十，較優勝者有深圳、天津和武漢；(三)商舖，這市段差異更大，低的有百分之五左右，高的則過百分之四十，但這超高表現未必可長期持續，而武漢、杭州及北京較優勝，詳情請看附表。
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2002-2006內回報% |
住宅 |
寫字樓 |
商鋪 |
|
北京 |
13.36% |
0.85% |
17.34% |
|
上海 |
15.26% |
9.64% |
5.91% |
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廣州 |
11.39% |
13.28% |
9.40% |
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深圳 |
14.25% |
16.93% |
6.01% |
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天津 |
17.66% |
13.89% |
9.36% |
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重慶 |
12.81% |
8.45% |
5.66% |
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武漢 |
16.66% |
20.81% |
42.24% |
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杭州 |
16.90% |
11.99% |
11.11% |
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成都 |
17.96% |
8.37% |
10.41% |
(丁)二零零二年至二零零六年總年回報計算=這和(丙)相約，只是加上當中各年份之假設租金收入率，且回報排位和(丙)一樣：(一)住宅，普遍超越百分之二十，重是不俗回報；(二)寫字樓，整體較住宅波幅，少的只有數百分點，高則有過百分之二十七；(三)商舖，一般於百分之十數至二十有多，除武漢之近百分之五十，但相信未必可持久。
要留意上述計算未包括交易之使費，稅費等，部份原因是除「各處鄉村各處例」外，不同投資者及項目亦可有不同交易方法。無論如何，整體稅前回報看似不俗，難怪入市仍熱誠。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。