呎價不是建築或實用之爭，而是在於劃一

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年12月19日

繼樓書不可有純為推廣性質之示意圖外，近期政府又推出三招，當中包括針對「發水樓」情況，涉及建築、實用及實用率等環節。

現時一些政府部門如屋宇署，對「入則」用的樓面面積是有界定的，主要是確保該樓宇不會超越其地積比率(plot ratio)，而一些面積如電機房和近年以鼓勵環保之露台等，是有所寬免，但亦非無(上)限制。

問題是售樓慣用之建築面積基本上沒有劃一計算，不但不同房地產開發商可有不同計算，同一開發商但不同樓盤也可有不同計算，如何計算是推盤技巧之一，而一般而言，開發商售樓用之建築面積會比入則用的大。

上述情況不單只令置業人士有無所適從之感覺，亦令樓市分析和樓盤比較困難許多。舉例說，兩個鄰近兼性質相同之樓盤，一個叫價每平方呎七千港元，另一個叫價六千，雖驟眼看六千那個平宜些，但若將兩者樓面面積計算劃一後，有可能是七千那個才平宜，因其「樓面水份」較少。

據此，筆者建議採用劃一之售樓面積計算方法。至於是仿傚建築面積，實用面積或其他面積基礎皆不最重要，因目的並非追求完美之樓面面積表達程式(若有的話)，只要合理便可，但須是公眾容易明白的，連小學生也可記得的就更好：

一) 例如只計算用户(業主或租客)可合理地兼唯獨(exclusively)使用之樓面面積 = 「合理」指可在該樓面面積上「長期住着或睡眠」，因此且為容易明白起見，露台和窗台(bay window)等均不計算在內(可另外列出)，簡而言之只計算「內籠」面積包括睡房、飯廳、客廳、書房、陽房(solarium)、廚房、洗手間等。「唯獨使用」大意指本身住宅單位之面積，不包括公用空間。這亦大致是美加所採用之「淨」樓面面積(net floor area)計算方法。

當然，用這個樓面面積方式計算會令呎價看起來貴了很多，但久了便習以為常，亦不會拉高總樓價。

二) 呎價即刻高低分明 = 劃一之售樓面積計算方法令誰較昂貴哪較平宜「一看便知」，買家不但「心中有數」，且容易比較不同樓盤，作分析的也省下一些功夫。要注意呎價高不一定表示不抵買，因該較昂貴樓盤可能在位置、交通、設計、用料、設施甚至開發商品牌信譽等層面上優勝。相反，呎價平宜亦不一定表示抵買。只是呎價分明有助進一步了解不同樣樓盤貴與平背後之因由，繼而衡量其值得與否。

三) 「實用率」作用有變 = 假設已有(一)，就不必再靠「實用率」來計算住宅單位實用面積了。反之，實用率(改叫別的名稱也可)這時可用來顯示不同樓盤之公用空間比例，如百分之七十五實用率便表示每三平方呎(實用)住宅面積，就有一平方呎之公用面積。這比例有助置業人士衡量公用面積之「負擔」，假設一切均等，實用率越低表示公用負擔比例可能越高，相反亦然。

四) 也界定公用空間之計算方式 = 否則實用率亦(如現時售樓之建築面積)會變成各施各法。至於如何界定，這裡沒有方案，且有一定挑戰，如樓盤之住宅部份和商業部份共用之電梯如何分攤等。或許公用空間可分有蓋和無蓋(如花園)，而有蓋亦可細分至有密封牆(包括可開關之窗門)和無密封牆(如一般上蓋停車層)，目的是盡量提供参巧資訊，而最終乃看公用空間之負擔多少和合理性。

要注意並非所有樓盤皆望高實用率，一些(高檔)住宅未必以常低(公用)管理維修負擔為首要考慮。

無論如何，是時侯思想怎樣劃一售樓之面積計算程式了。

註：可參考以往文章「「連枝賣，不連枝賣」賣樓用的建築面積 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej407.htm

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。