買樓收租哪區好？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零八年七月

不少香港朋友有這問題，現在存款利息低，股票市場波幅則高，各樣衍生投資工具又未必可買，敢買或值得買，甚至其他國內外市場也像在波動中，因此索性於香港買樓來收租。

然而，哪個區好些？當然，可動用之資金多少已對買那裡有所限制，但假若暫時擱置這資金的考慮，我們便可以較全面探討這問題。要注意物業回報有二大分類，即(物業資產)價格上升及租金收入，這裡只涉及後者租金收入，短炒人士可不必讀下去了。資料是基於英文南華早報網上版(www.scmp.com)二○○八年五月之報導，分為(全港)貴重物業和港島、九龍與新界之普通住宅四市段：

上述每一條「柱」代表着不同之區份，如港島區之太古城，九龍之黃大仙，新界之荃灣，又或南區之貴重物業等。有以下的觀察：

甲)純以年收租回報率看，貴重物業市段整體比不上其他三個普通住宅市段 = 前者平均只有3.49%，而後者各平均高於4%。

乙)三個普通住宅市段又以九龍的為最高 = 有4.32%，而港島是4.10%，新界則有4.22%，分別不算大。

收租回報率高低只是其中一環，更有趣及重要的是它們四市段裡各區份之收租回報率存在之差異性(波動)：

基於上述數據，我們簡單地運算了*四市段之波幅率和其風險相對回報倍數：

貴重物業
波幅率	11%
風險相對回報倍數	3.18
港島
波幅率	7%
風險相對回報倍數	1.72
九龍
波幅率	11%
風險相對回報倍數	2.51
新界
波幅率	14%
風險相對回報倍數	3.30

一)    以波幅率計 = 港島市段最低(7%)，新界市段最高(14%)，即意味宏觀來說後者各區份之間存在較大租金回報差異，「求其」於新界買樓之風險較「求其」於港島買樓的大

二)    以風險相對回報倍數計 = 亦是港島市段最低(1.72)，新界市段最高(3.30)，即後者市段較「不抵買」，因風險相對回報比較不對秤，雖貴重物業市段亦不見得較新界市段好(3.18)。

綜合而言，着重租金收入之住宅物業投資者或許可多留意港島市段。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。