「地少人多樓價高」謬論：地域篇

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年3月13日

很多人認為兼認同人口多但土地少之地方，樓價必自然高，相信這論調的不乏學者、專家及投資人士，驟耳聽也甚有道理。尤如香港較為彈丸之地，更是深入民心。

然而，這亦是房地產(十大)謬論之一。不信乎？那請解析為何中國整體房地產價格仍比美國的低，雖前者有著後者四倍多人口，而兩國土地面積相約？倘若「地少人多樓價高」論調是成立，不應該是中國樓價要高些嗎？

筆者從網上搜集了一些人口、土地面積、人口密度與樓價等之資料，有地域(如某國家或地區)性的，亦有城市層面的，今期則集中研究地域性的：

一) 資料來源 = 主要從網上搜集，包括www.globalpropertyguide.com, www.wikipedia.org 等。

二) 三十一個地域 = 覆蓋着歐洲、亞洲、北美洲、南(拉丁)美洲，中東和非洲。樓價是以每地域之主要城鎮中心或高級住宅呎價*(多少美元一平方米)計算，而人口密度則是每地域總人口除以其土地面積 [詳情請参考表一]。

表一：地域	樓價(美元/平米)	人口密度
英國	20,746	253.75
俄羅斯	17,049	8.30
法國	14,330	117.99
希臘	9,526	85.33
義大利	7,971	199.79
愛爾蘭	7,888	63.46
丹麥	6,628	128.08
西班牙	5,657	90.84
奧地利	4,316	99.64
德國	4,146	229.35
葡萄牙	4,097	115.03
比利時	3,546	352.28
土耳其	2,000	91.27
中國	2,834	139.14
台灣地區	3,919	639.44
日本	13,814	337.57
印度	9,542	357.53
泰國	2,495	125.18
馬來西亞	1,287	85.82
澳大利亞	6,960	2.88
紐西蘭	3,831	15.95
美國	16,216	32.04
加拿大	3,985	3.40
墨西哥	3,227	54.92
巴西	2,277	22.59
阿根廷	1,994	14.44
智利	1,204	22.51
以色列	5,722	338.56
阿聯油	5,224	55.01
埃及	856	77.62
南非	4,370	40.39

三) 人口、土地面積、以致人口密度與樓價之關係 = 我們採用簡單之計算，測試各環節和樓價之關係。基本結果是全部皆與樓價沒有多大關係 [詳情請参巧表二]。

表二：關係測試		數值關係 R
樓價與	人口密度	0.12
樓價與	總人口	0.06
樓價與	土地面積	0.26

簡單而言，上述數值關係數字 (Correlation) 可由負一至正一。負一表示兩環節數值關係百分百，但亦背道而馳，一升一跌，而正一則表示齊上落。通常很少見到負一或正一的，多數會是兩者之間，且零或近零(包括近零之負數)則表示關係不大或甚至沒有。

據此，上述表格顯示人口和樓價基本沒有關係，而人口密度和樓價也似有若無，頂多只能說土地和樓價(免強)有點關係，且是土地越多樓價越高(因是正數)，和地少人多論剛相反！

四) 將上述人口密度和樓價指數化 = 可產生下圖，令查看兩者之關係更方便。簡單而言， 兩者走勢越歸一便越有數值關係。這裡顯示的不那麽歸一，即關係不大。

各房地產持份者們，是時侯將「地少人多樓價高」拋進垃圾桶裡去。

*註：不排除某些地域可因其一兩個特別樓價高之城鎮將平均呎價扯上。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。