國內住宅：貴、風險升、廣州抵住

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2009年9月19日

近期國內住宅市場交易雖看像有少許回落，但過去半年大多有不俗的價格升幅，相信這與寬度金融政策甚有關連，今期觀察當中五個市場，北京、上海、廣州、深圳和天津，看看有甚麼瞄頭。

一) 資料來源 = 主要從中原地產之國內網站http://ccpr.centaline.com.cn/c12-08.aspx 搜集，只涉及二手住宅市段，數據由二○○四年第二季開始至今年第二季，以每半年為一期。

二) 由二○○四年第二季開始至今年第二季，平均價格升了一倍有多 = 上海除外，但也近百分之一百，最高是深圳，有百分之一百六十三左右 [見圖一]。

圖一

圖二

此外，還可研究哪市段宜短炒哪可較長線，但限於篇幅，或許日後才書。

三) 以價格相對收入計，置業難度亦增加不少 = 我們將二○○四年第二季各市段之人均生產比對其平均米價，便得出人均生產可買多少平米面積，繼而推算要多少時間(以年計)來買一套一百平米之樓房。上述程序重複用於二○○九年第二季各市段之人均生產和平均米價上，得出以下比例[見表一]。

○四年第二季	○四年第二季	○九年第二季	○九年第二季
人均生產	以一百平米樓房計	人均生產	以一百平米樓房計
可買多少平米面積	須用多少年人均生產	可買多少平米面積	須用多少年人均生產
北京5.97m2	16.75年	3.97m2	25.22年
上海5.43m2	18.42年	3.53m2	28.33年
廣州12.31m2	8.12年	7.84m2	12.76年
深圳10.36m2	9.65年	6.07m2	16.47年
天津8.32m2	12.02年	6.28m2	15.91年

基本上就是○九年置業較○四年難，而各市段亦有不同程度之難度，上述顯示上海最高，廣州最低。要注意上述之數字本身並不是最重要，因人均生產是全市之平均但買家群可能只涉及經濟能力較好之一半人口，即實質比例數字可低(輕鬆)一些，重要的是前後五年多之難度增長和市與市之間的難度差異。

四) 以價格波幅計，北京和深圳市段風險較大 = 上海、廣州和天津較小。此外，將回報除以這價格波幅，即每一單位風險有多少回報來支持，比例越高越妙，深圳最高，北京最低 [見表二]。

波幅(風險)	回報除以波幅
北京0.36	4.24
上海0.21	4.46
廣州0.27	4.57
深圳0.33	5.00
天津0.28	4.87

五) 五個市段之中，廣州最「抵」住 = 「抵」住不表示將來有較可觀之升值，只是從相等金額可買多少樓房面積角度看，加上市段之風險考慮等，覺得廣州較其他四個市段平宜而已。再者，我們也觀察這五年多內各市段之平均米價相對北京的比例，發現上海以往比北京高出一倍，但現在只多出百分之三十左右，不知是北京相對不值還是上海較北京有值，其他市段與北京的差異來來去去相對穩定[見圖二]。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。