做好REIT市場有助社會和諧
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2010年4月10日
每當提香港之REIT (Real Estate Investment Trusts, 房地產投資信託基金)，很多人不是想起盧婆婆案例，便是上市時之各種財技，簡單說就是沒有好開頭。除部份搞手之因由外，投資者普遍當新事物來炒賣也有點責任，it takes two to tango, you know。
然而，REIT可以是很好的收息工具，亦是其賣點，當社會步入「銀髮」階段，尤以對退休或半退休一族來說，有着穩定之收入重要過資產價格增長 [可参巧過往文章「食息經濟」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej389.htm]。
我們先看看香港REIT之派息狀況，然後再究其他環節，而資料則從互聯網搜集，包括政府網站、香港雅虎財經、信報、www.wikipedia.org 等：
一) 假設要平均每月收一萬港元利息，購入約二百萬港元之REIT便可 = 首先要注意這是以市場預期之派息表現來計算，不能擔保不變(升或跌)，其次是假設以七隻REIT之市值比重買入，若只購入部份息率較高之REIT，可以不需要二百萬港元，詳情可参巧下表。
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股票代號 |
REIT名稱 |
(預期)派息率 |
每年收取港元十二萬所需粗畧投資額 |
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2778 |
冠軍 |
7.30% |
1,643,836 |
|
405 |
越秀 |
7.90% |
1,518,987 |
|
823 |
領匯 |
5.00% |
2,400,000 |
|
808 |
泓富 |
8.10% |
1,481,481 |
|
1881 |
富豪 |
6.00% |
2,000,000 |
|
435 |
陽光 |
6.40% |
1,875,000 |
|
625 |
睿富 |
7.90% |
1,518,987 |
從上述，動用由一百五十萬左右起，便有機會收取平均每月一萬元派息。當然，一萬元派息對這報刊許多讀者來講不是大數目，但相比本港家庭收入中位數之二十一萬港元，一年有額外十二萬收入，且不須交稅，不能說不吸引。就算只動用一半投資額，也有六萬，仍比二十一萬港元額外多百分之二十八。再者，相比實物收租亦不差。
二) 1大 + 1中 + 5細 = 是指市值而言，大的是領匯，有四百多億；中是冠軍，一百五十多億；而其他則由十多億至數十憶，以下是各基金所佔百分比。以現今每天股票市場數百億成交計，REIT市場不大，若不是有領匯，就更顯細小。
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股票代號 |
REIT名稱 |
佔總REIT市場市值 |
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2778 |
冠軍 |
21.80% |
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405 |
越秀 |
4.49% |
|
823 |
領匯 |
57.00% |
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808 |
泓富 |
2.44% |
|
1881 |
富豪 |
7.59% |
|
435 |
陽光 |
4.27% |
|
625 |
睿富 |
2.41% |
然而，隨着國內外之經濟環境和結構轉變，香港REIT市場應有發揮空間，也不須限制於本港或國內之房地產。
三) 風險(股價波幅)、現價比IPO價格、近一年多升幅 = 我們研究這三環節以及派息率之間的(數值)關係，發現一些有趣現象；a) 派息高的多是股價不「硬淨」的REIT，即現價還未返回上市時之價，但並非所有不「硬淨」的REIT皆派息高；b) 「硬淨」的REIT股價波幅(風險)傾細，且近年升幅亦傾較少，即跌得少升得亦少，亦即不是太好炒；c) 要炒則要炒那些較大起大跌的，即往股價波幅(風險)傾高或／和不「硬淨」的REIT裡找尋，詳情可参閱下表。
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股票代號 |
REIT名稱 |
風險(股價波幅) |
現價／上市價 |
由24/11/2008至18/01/2010價格升幅 |
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2778 |
冠軍 |
0.30 |
65% |
123.65% |
|
405 |
越秀 |
0.20 |
97% |
92.95% |
|
823 |
領匯 |
0.11 |
186% |
38.69% |
|
808 |
泓富 |
0.23 |
65% |
75.64% |
|
1881 |
富豪 |
0.30 |
67% |
136.00% |
|
435 |
陽光 |
0.22 |
77% |
87.96% |
|
625 |
睿富 |
0.19 |
72% |
104.32% |
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數值關係計算： |
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兩者數值關係** |
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(預期)派息率 |
現價／上市價 |
(0.67) |
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現價／上市價 |
由24/11/2008至18/01/2010價格升幅 |
(0.79) |
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現價／上市價 |
風險(股價波幅) |
(0.82) |
至於買哪(幾)隻REIT好些？上述已經作了一些分析，應對制定REIT投資策略和方向有助，連這功夫也想慳，真貪心。
建議：關鍵詞語(keywords)是收息、收息>升值、息之構成/質素/潛力/穩定性(可從實物觀察驗証)、升息降風險、管理層是否有心兼有力等。
做好香港之REIT市場，有助令社會和諧些。
註**：負數兼近負1.0表示兩環節有一定數值關係，但屬背道而馳的，即相反方向走，一上一落。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。