哪些國內房產市場較「抵」？

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年8月16日

近期作了一些簡單國內房地產市場之比較分析，分別涉及十個市場及其三個市段，即住宅、寫字樓及商舖，查看它們當中哪些較為「抵」買。要注意這只是「相對」性的抵買與否，而非其絕對性質的，後者可能是全部均不算有投資著數。

以下是部份詳情，望對讀者有些作用：

(一)資訊來源=多是從網上搜集，包括www.soufun.com,www.geohive.com及www.joneslanglasalle.com。

(二)十個市場(城市)是=北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、南京、杭州及成都。這等分析是涉及於部份客戶的報告，因此這裡只可用1,2,3等代替上述城市名稱，且排名亦是隨意(Random)的。

(三)計算模式=基本上採用「比較」方式，例如住宅市場會採用該等城市之人均收入類之數據比併各市場之住宅(商品房)平均價格，經「打擂台」後每個市場均有一個住宅「比併」價格，相對其市價便可有些眉目該市之市價是否較別的過高，過低或相約。當然，雖方法相約，但住宅、寫字樓及商舖市段所用上之環節及比重會有差異。

(四)各市場市段比併結果(請看附表)=粗略而言，住宅之差異較細，由正40%至負29%，寫字樓的較大，由正101%至負48%，而商舖市段亦較大，由正107%至負48%。如何解讀則很直接，凡是百分比是正數的表示該市場市段價格「相比」別的屬較「抵」，而負數百分比的則相反，意味該市場市段較其他組別成員差。至於幅度可從數字高低得出，雖技術上只可粗略地歸納，例如正百分之六十確比正百分之五高出一節，但百分之六十未必真比百分之四十五多出三分一。

(五)不是用來預測價格走勢=這須用別的方法及數字，即抵買與否和其會升會跌未必有關，但可用來協助衡量相比下，哪些市場風險度較高及較低，倘若某已屬不抵買之市場但仍勁升，顯示其風險續增，調節起來可不說笑，有助投資者分佈資金。再者，這分析亦只適用於這十市場範圍，若用上更多或不同市場，比併結果可有差異。

綜合而言，國內房地產市場多的是，但預期非每個均可發展起來或有著相約表現，且不同環節不同時空亦有不同優勝城市，因此分析變得有用，可助增加回報及減風險。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。