越買越細，越賣越貴

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2011年12月3日

噢！對不起，這個標題指的不是香港，而是國內商品房住宅市場的寫照，雖然香港也用得著。近期整體國內房地產市場像出現價格調整，有一手樓之開發商減價導致早期買家發難，二手樓的交易量亦創新低，已有中介公司裁員兼減少鋪位。

無論如何，看看近年宏觀情況，數據來自www.reidin.com 之資料庫，包括CRIC 及CREIS數字，年期由2008年初至今年9月，前後共九個城市：

甲) 隨着數年前開始之90 / 70措施，整體平均住宅單位的樓面面積趨降 = 九個城市有不同之起步點，如以2008年1月計，無錫平均單位有136平方米，而最低之深圳只得93，到了今年9月，前者為111平方米，而後者已下調到82，跌幅百分之十幾。



要注意的是，平均單位面積趨降未必純因政策，近年樓價上升超越一些買家之能力，部份開發商為求售不得不將貨就價。當城市發展「升呢」時，這越建越細現象常出現。須帶一提，凡有「限呎」之地方，若一切均等，要買非限呎內之單位。

甲) 九個城市中，呎價升幅仍以北京及上海較高 = 以2008年初起計算，這兩個一線城市升了一倍左右，另幾個城市如深圳、成都等有四五成，而剩下的如杭州、青島等就較遜色。要留意這呎價是以交易個案計，即數字可受特別多高價或低價個案影響。



甲) 交易量大跌但呎價仍未見大落 = 除個別城市外，若以「同比」(例如今年九月比較昨年九月)，大多呎價仍有進賬，只是交易量可減半。



做少那麼多生意，怪不得有開發商要借「大耳窿」了。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。