以按揭利率壓力測試樓市

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年6月13日

早前用私人住宅價格調整測試樓市，粗略估算下降多少會開始對整體樓市造成威脅，結果顯示約百分之四十左右，負資產等可明顯出現。

今期我們會以不同按揭利率作測試，倘若由現在的二厘多增至十厘，會有甚麼影響。數據來自政府2011年人口普查和美聯物業網站，是以全港十八區為分類，先估算各區有樓按的業主平均有多少按揭，再假設不同遞增之利率，計算各區業主每月要支付多少樓按，繼而得知在不同利率下樓按付款會佔收入的百分比。很明顯，這數字越低，樓市越安穩：

A) 現時按揭付款相對業主收入近百分之二十 = 這是平均情況，未包括其他供養樓房的開支如維修、管理及差餉，亦假設大多按揭採用而浮動利率，因而可享用近年的低息。

B) 倘若按揭利率上升 = 各區業主於不同利率下要支付收入多少百分比作為樓按付款之詳情，可參考下表。

C) 十厘八厘仍OK = 整體樓按付款相對收入百分比仍只23%左右，六厘時約28%，八厘和十厘分別是32%及37%。簡而言之，以全市計，就算升到十厘，樓按付款仍只是收入的三分一多些，連其他物業開支，也約一半收入左右，親身經歷過97年高峯的，不會感覺出奇。

然而，平均數表示有高出平均的案例，加上一些高於平均的區份 (如灣仔)，相信利率八厘或以上時會見到較明顯的供不起樓情況。

D) 但很少會利率變而其他不變 = 例如收入，利率高了可能影響營商環境 (困難了)，繼而影響經濟以至就業 (機會少了)，到頭來又影響收入 (包括失業)。即是說，十厘八厘時，樓按付款相對收入百分比可以高過上表之數字。

以近年市場習慣了三兩厘之利息，加上普遍預料利率持續低沉，十厘八厘實感遙遠，但會長期這樣嗎？

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。