家居應佔資產多少？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年6月26日

這個問題沒有錯與對之答案，因應每家庭不同狀況需要等而異，挑戰是找尋合適方案，且甚麼是合適也可隨時勢而改變。

然而，若硬要找個水平，則筆者主觀地建議主要自住之居所(primary home)之價格長遠來說不要超過整體資產的百分之十，如有一億元身家住一千萬元居所。相信對許多億元資產以上之家庭這百分比非甚麼問題，因通常資產越多家居所佔比例會越小，且若有百億元資產以上找間十億元以上兼喜愛之住宅亦非容易，但相對一般家庭這百分比當然過細。舉例說，年青初次置業者購買上車盤，其家居差不多等同其全部資產，中年事業有成時提升居住環境，其家居仍佔其全部資產相當部份。要不超越百分之十不是不行，事業有成時仍住上車盤便可，但很少不想上一層樓的，這是人之常情，只有少數家庭可做到百分之十的比例(因富有或忍手)。

至於為何建議不要超過百分之十？這並非來自甚麼科學化推算，只是有以下(偏)見解：

(一) 容易記 = 百分之八或十二等難記，兼有疑似準確科學化但非準確科學化之嫌，即多少有誤導成份。再者，百分之五又像過份苛刻，但百分之二十仍感過高。

(二) 盡量多些「生」(流動性較高)錢 = 除非將家居賣掉且不再以相約或更高價格購置另一居所，否則只是換碼，且套現家居非易事，可有非經濟環節之考慮。過多非「流動」資產(資金)未必是好事，且經濟困難時要套現家居亦未必可賣得好價。

(三) 但不是可以再按或加按來套現嗎？ = 可以，但這長遠�p一定化算，且未必時常可行，看本港五年前或現在之美國便知。

(四) 擁有數個有(實質)租金收入之較平宜物業可勝過擁有一個貴重自住物業 = 若一切均等，用前者再按或加按輕鬆些，因可有租金幫補按揭還款，後者則沒有。

(五) 雖可有投資效果，但家居亦是消費品 = 而每家庭之家居消費需要(如地點，房間數目等)亦未必與當時或日後「受歡迎」之住宅模式�琣X。既是消費品，就要適可而止，洗過龍不但無益，其邊際效益亦遞減。

(六) 家居是要享受享用的 = 這要視乎個性，倘若因家居佔資產相當比例繼而憂慮，又或常掛住計算得失(樓價升跌)，那麼家居還是佔資產較細百分比為妙。

(七) 「嬰兒潮」人士開始退休 = 意味由多賺錢漸轉多用錢，除日常生活開支，更有各樣興趣要支付，亦有醫療方面的。簡單而言，「嬰兒潮」人士之退休生活不像上一代，不但長壽，且生活多彩多姿。這亦即是說退休後之收入要有一定水平，而家居仍佔重要資產比例的不行。

早二十年前不少人退休時真的倚賴賣出家居套現收息渡日，但「這支歌仔」將來未必可照足唱，因經濟、人口結構等不同，後亦沒那麼多來者。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。