玩或不玩？

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年8月9日

自這世紀初美國聯儲局製造一個以名義計低息之環境以來，整體環球經濟增長了不少。雖不同地方不同時空可有著不同之升幅和升勢，但資金充裕令資產價格上漲乃可看見之事實，而這以地域計由北美洲歐洲伸展至亞洲甚至非洲，又或以資產計則由原材料農產品至金融房地產均有。

這升浪若以二零零一年起計已有六年，就算用本港二零零三年沙士後計亦有四年，或許不致尾聲但亦非浪頭，而近期美國次按之問題是大件事或屬小事仍是未知之數，部份因由是市場不知道這等次按資產被近年興起的私募基金等間直接購買了多少，若發現是較高之比率，則可繼而影響環球投資量兼氣氛，且銀根亦將縮細。

據此，有少部份投資人士像開始對上述概況有所留意，雖不致(或許亦不須)全盤撤出，但賺了的可賣掉部份先回本，仍未投資夠的可變謹慎些，回報不但要好且風險須有控制。簡單而言，就是玩或不玩之考慮，若玩，怎樣玩？相信不少國內房地產投資者亦有相約考慮，以下是一些�e粗粗之建議：

(一)機構投資者之行為可作參考，但不可跟足=這裡機構是指房地產上市公司，房產基金甚至有關私募基金等，原因是他們之投資動機及營運模式未必與個別投資人士�琣X，例如上市公司在最差經濟情況下也需有些少發展項目(同時亦會趁市差購地或補地價等)，個別人士照跟未必有利，又例如部份私募基金走來亞洲以至中國是因為其背後之投資者要求(更)高回報且認為BRIC有前景，宏觀來說沒有不對，但是否每個基金均有能耐從這類市場賺錢則是大問號一個，個別人士亦不必跟足。

(二)玩嗎？=玩，但現階段須抱較長線預期，短炒風險較前高了不少，值搏率不高，但長線投資者有機會遇上與本港八十年代中至九十年代中房地產相似的景況，賺倍未必完全沒可能，雖過程裡必有升跌。

(三)若此，為何不等待市跌才入=這當然最理想，但一來較大跌市未必一定發生，二來「好」或「心儀」之物業亦未必到時會出售，三來亦未必每個市場(城市)均會以相近幅度下調，尤以部份市場可有政策助減下跌之影響。據此，較實用之辦法是有「合理」價之投資照做，借貸不要太高(跌市時出事之投資者多因借貸「太狼」)，兼留些資金於跌市時吸納更多更好之房產(及地段)。從與投資對手競爭角度計，閣下之物業組合作價多少是其次，重要是比對手最終多出幾多件貨，假設開步時相約。

(四)何時跌？=真的不知，分析幾多也幫不了，然而純以「靠估」則可從以下三項選擇挑選其中一個：

(甲)猜度三年內=那麼容易計兼記便是二零零七年百分之三十三機會發生，二零零八年百分之六十六，而二零零九年近百分之百。

(乙)猜度四年內=同樣地，二零零七年百分之二十五，二零零八年百分之五十，而二零零九年百分之七十五，而二零一零年百分之百。

(丙)猜度五年內=相信讀者可自作估算了，而筆者對超過五年時空的存疑。

總捨而言，筆者覺得國內房地產之最燦爛日子還未認真到，只要作價合理(不只是買賣市價合理，「條數」亦然)，回報可不俗。然而，現今環球水浸又確要小心。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。