香港私樓價格：再升20%可爆煲

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年8月11日

首先，這文章「不是」預測樓市會升，更非估會升20%，而是樓價倘若來年繼續上揚至這百分比或以上，不但風險大增，且爆煲亦不足為奇。

為什麼? 從政府有關部門(包括差餉及物業估價署和統計署等)的網站搜集資料，除了樓價外，也參考一些經濟數據的如人均生產值等後，得出以下部份原因:

一、現況和1996年相若

由1980年至今，若把整體私人住宅平均名義樓價和人均生產化為指數，將發現兩點: (1) 人均生產指數大部分時間都高於樓價指數，只有1997年例外；(2) 現在人均生產指數雖仍高於樓價，但幅度已與1996年甚相似，即只是高出少許，且現在人均生產增長率不及樓價的快。

只要人均生產指數比樓價指數高，不是仍安全嗎? 答案是「不」。因為要看兩者指數於期間內的平均值相差幅度，即人均生產是5.16而樓價是4.03，平均相差1.13；再看現在的幅度，只相差0.55 (1996年是0.50)，比起1.13，表示「購買力」比「正常」低。

二、若從2003年(沙士)計起，則現在已像1997年了。

我們把1989至1997年內的人均生產和樓價指數，對比2003至2011年的 (未來的數字是假設，由目前趨勢延續)，即發現樓價指數在這兩個時期內皆比人均生產指數高，與長期趨勢不同；此外，2010年(期內第八年)已與1997年(該期內第九年)相若，樓價指數皆是人均生產指數的1.88倍左右。

那麼為何未有調整? 除樓價是從沙士低位(勁)回升，且整體仍未到1997年高峰外，相信甚低的名義借貸利率，a.k.a. easy money，亦令調整隱伏。.

然而，倘若樓價來年順著現在趨勢上升，將有近20%，屆時樓價相對人均生產便增至2.19，超越1997時了。

真好玩，越來越刺激!

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。