港樓長情無好報

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年8月20日

近期「長情」指長期投資，「無好報」則是未必有好回報的意思，這是香港私人住宅樓價近二十之表現，要長情有好報需二十「多」年前買下才較有把握。

筆者利用宏觀數據早已發覺香港樓市是「好炒不好長持」的性質，亦在過往文章表述 [如去年八月之http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej575.htm ]。然而，今期則隨意採用一些實質二手住宅交易個案，看看會否大致與宏觀分析吻合，資料來自蘋果日報今年七月第二個星期的報導：

上圖包含約八十餘個二手住宅交易個案，每個案均有持有年期和總回報百分比，前者少則半年，長則遇二十，後者則大部份人有賺，但亦有少數人蝕本。要注意這些個案不一定反映整體市況，而我們亦沒有核証資料之準確度。

技術上而言，X軸的價格總回報越右越好，表示賺得越多，而Y軸的持有期則越低越好，例如同樣賺30%，一年好過要待十年。

據此，不難察覺以下狀況：

甲) 的確長情地投資不一定有好回報 = 例如X軸之100% 總回報線上，有個案持有兩年左右便賺到，但亦有個案用了二十一年；又例如Y軸之持有14年 線上，差的蝕了13%，最好也只有25%。再者，雖有持了物業十多年的業主賺到數十百分比甚至百分百的回報，但許多只持了三幾年之業主亦做到。除非認為這趨勢會變，和香港樓談長情實在多餘！

乙) 有好時控 (good timing) 較重要 = 若逐個持有年期察看，會發現8年線上的回報分佈最優勝，最差之個案也有80%，最好的300%，亦即二○○三年沙士期間，恐慌許多時是好時機。當然，馬後炮必中，但事前要準確地捕捉入市時機又是另話，且要有guts。

順便一提，筆者不同意時控不重要之說，沒有好方法有把握地估計出入市時間是一回事，因此認為時控不重要有點像駝鳥，一些不問市況「定期兼定量」的投資策略只是退而求其次方法而已，並非理想。

丙) 揀選哪個樓盤物業以及買賣價也影響回報 = 樓市自二○○八年末平均可能升了80%，但不表示閣下之物業必有此回報，向好着想會高於平均，相反低於平均也不奇，只須觀看圖中之回報spreads便知一二，不同物業間之差異可不少。當然，業主商議價格技巧亦有影響。

那條向上微彎之線又是甚麼？以整體表現計，線下的個案較線上的優勝。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。