頭重尾輕至頭輕尾重

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年10月25日

住宅容易供養與否除看價格外，還得考慮日後的開支如差餉及管理費等，價格相對開支高，是謂頭重尾輕，相反價格對比開支低，則屬頭輕尾重。

頭重尾輕大多表示置業對一般人而言甚困難，撇開按揭借貸不計，而物業開支如差餉，地税等則相對不高，難買但易養。頭輕尾重則剛相反，是相對易買難養。

香港樓屬前者，頭重尾輕，難買但日後開支不高。讀到此相信會有部份讀者不太同意開支不高，然而當與一些相約經濟體系比較時，例如北美洲，本地的差餉地税 (北美洲通常稱為城市税) 是以租金估值做基礎乘以百分比，但人家是以樓價估值乘以某百分比，可想差距之大。舉例說，筆者有美國友人居住於約一百萬美元之獨立屋，其每年需要交二萬多 美元的城市税，試想香港八百萬港元住宅要繳納十六萬餘港元差餉一年，會有甚麼景象，樓價又有何影響？

至於物業開支高低如何影響樓價，非常粗略說就是物業開支相對越低，樓價便可高些，因買樓供養物業不少從相同收入來源支付，如置業前後需100元，樓價80元，日後開支便得20元來支付，若開支升 上40元而其他不變，便有60元買樓的 budget 。當然，若總銀碼增加至200元時，樓價和開支亦多水漲船高。此外，土地價格也會有轉變。

為何香港可有相對低的差餉地税費用? 估計有以下: a) 城市密集令公共設施有較多人分擔；b) 賣地收益高幫補了不少基建工程；c) 歷史原因 (http://webb-site.com/articles/leases1.asp 有論述)。

倘若認為住宅樓價高企是問題 (相當部份源於QE)，除採用各種增加交易成本，限制及供應等措施外，亦可從結構方面考慮，令供養成本高些 (不計借貸)，亦使空置着物業變得不太化算。

每周一web: USA government shutdown’s deeper roots http://www.stratfor.com/weekly/roots-government-shutdown

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。