為何近年港島住宅價格升幅較遜？

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2011年12月10日

若看近年數字，就會發現港島區樓價雖平均仍最高，但增幅不及九龍、新界東及新界西。

筆者沒有確實研究因由，但猜想有以下的可能性，而資料是源自中原地產網站，是以一些較普及的二手屋苑呎價變動計：

甲) 國內和七八十後買家不像「嬰兒潮」人士那麼嚮往傳統舊區 = 國內買家喜愛或集中西九區等已很明顯，許多時是「一個買開便介紹其同鄉也買」。此外，不少七八十後寧願買較新區之新樓也不捧傳統半山的場，除價錢因素外，或許亦和他們喜愛新樓房有着「較潮」的設施設計有關。

再者，若以一些親朋好友支助其子女置業的首期個案為參考，亦發覺部份家長雖說明願意替子女們多付款買港島半山二手樓，子女們卻仍傾好新區和較新屋苑，不知是出於孝順替父母省點金錢，還是不想住得父母太近了。

乙) 較新的私人屋苑多在九龍、新界東及新界西 = 以近十數年計，大部份新發展的屋苑都非位於港島區，假設買家普遍有買較新淨或新潮 (如有時代感的大堂、健身中心、會所等) 物業的傾向，便多須往九龍、新界東及新界西找尋，即需求會較多，繼而令價格升幅大點。

丙) 較「平宜」的私人屋苑亦多在九龍、新界東及新界西 = 港島區的屋苑就算不過萬元一平方呎亦要八九千，但非港島區尤以新界仍有不少數千左右的選擇，而由一萬元一呎升25%已要多二千五百元一呎，但從四千起計只須多一千元。當然，不是說買五千元一呎之買家供樓時比買一萬二千五百元的輕鬆，只是實質金額確需少些，對投資 (投機) 的而言融資負擔又少些，若一切均等，買或炒起數千元一呎之樓房較萬多的容易點。

簡而言之，因着傳統港島區之樓價相對地高，多少驅趕部份買家往九龍和新界區，有如藍籌股變得貴了便找二線股。

丁) 利用特貴呎價單位提升新區項目的格調 = 十年新建的私人樓盤已沒有多少上車單位，其對象買家群亦非初哥之業主和投資者，即「平價」不是賣點，反而「貴得有道理」才是。即使是傳統「平樓」區，往往新建之屋苑的格調、級數和價格也作三級跳。

據此，如何令準買家有這感覺，方法就是塑造「貴格」，項目有着少數呎價二萬之單位有助增強這感覺，不是期望所有準買家願出二萬元一呎，而是令他們因着貴價單位之效而肯用上八九千元一呎買常規單位，而不只是五六千元。這「升呢」多少帶旺了一些九龍及新界的住宅項目，繼而令整體呎價上揚高些。

或許有人會問，為何有買家肯出二萬元一呎買貴格單位呢？筆者很多年前曾參與過一個細規模九龍舊區的住宅開發項目，一梯兩伙，每單位五六百平方呎，而為求新穎，頂層設有「複式」單位，各千餘呎，訂價比一般的貴近兩倍。原先以為較難出售，但開賣不久便有用家購入。這令筆者了解到以下，就是只要這等貴格單位數量有限，會有富裕但不欲搬離原區之買家購買，貴格單位令他們一石二鳥，既不須搬遷但又買到該區「樓王」，住好些且可榮耀一下。順道一提，香港只得數萬二千呎或以上的單位是不足的。

至於日後又會否見到港島區住宅價格追上來，真是天曉得，除比較價格外，也涉及買家的非金錢考慮。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。