國內房地產回報：一線對比二線
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2008年6月4日
近年有不少報導講及國內外之房地產投資機構，包括房地產開發商和投資基金，將更多資源投放於二線城市，甚至是轉戰這些市場。當中原因有一線城市之土地價格漲幅很大導致回報變得不太化算，以及二線城市之冒起所帶來的商機等。上述一線城市是指北京、上海、廣州及深圳，其餘的均為二三線。
這裡並不打算探討一二線城市之投資策略，又或哪個方案較優較劣，相信這層面沒有絕對性，不同房地產投資機構會因其資源、回報要求、風險承受度等之差異有?不同但合適其取向之投資方案。筆者只是好奇看看是否投資二線城市會比投資一線城市為隹，以下是從搜房集團 (http://www.soufun.com/) 數據庫得來之一些平均呎(米)價，共十個城市和三個市段(住宅、寫字樓及商舖)，由二○○六年至二○○七年(以該年總均價計)：
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住宅：單價(每一方米人民幣) |
2006 |
2007 |
|
北京 |
7,375.41 |
10,661.00 |
|
上海 |
7,039.00 |
8,253.00 |
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廣州 |
6,149.31 |
7,993.00 |
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深圳 |
8,830.33 |
13,370.00 |
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天津 |
4,649.25 |
5,557.00 |
|
重慶 |
2,069.91 |
2,588.00 |
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武漢 |
3,548.55 |
4,516.00 |
|
南京 |
4,291.61 |
5,011.00 |
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杭州 |
5,971.02 |
7,434.00 |
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成都 |
3,436.84 |
4,190.00 |
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寫字樓：單價(每一方米人民幣) |
2006 |
2007 |
|
北京 |
13,554.71 |
15,152.00 |
|
上海 |
12,077.99 |
14,223.00 |
|
廣州 |
10,178.06 |
12,669.00 |
|
深圳 |
15,839.59 |
23,536.00 |
|
天津 |
6,170.54 |
7,411.00 |
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重慶 |
3,301.94 |
4,186.00 |
|
武漢 |
4,494.93 |
5,705.00 |
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南京 |
8,340.12 |
11,859.00 |
|
杭州 |
8,671.79 |
10,412.00 |
|
成都 |
4,579.20 |
5,828.00 |
若用簡單方程式 ([二○○七年單價 – 二○○六年單價] / 二○○六年單價)，則會有以下百分比回報：
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住宅：百分比回報 + / - |
2006 to 2007 |
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北京 |
45% |
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上海 |
17% |
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廣州 |
30% |
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深圳 |
51% |
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天津 |
20% |
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重慶 |
25% |
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武漢 |
27% |
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南京 |
17% |
|
杭州 |
25% |
|
成都 |
22% |
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寫字樓：百分比回報+ / - |
2006 to 2007 |
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北京 |
12% |
|
上海 |
18% |
|
廣州 |
24% |
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深圳 |
49% |
|
天津 |
20% |
|
重慶 |
27% |
|
武漢 |
27% |
|
南京 |
42% |
|
杭州 |
20% |
|
成都 |
27% |
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商舖：百分比回報 + / - |
2006 to 2007 |
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北京 |
18% |
|
上海 |
2% |
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廣州 |
-7% |
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深圳 |
34% |
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天津 |
42% |
|
重慶 |
13% |
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武漢 |
3% |
|
南京 |
21% |
|
杭州 |
8% |
|
成都 |
-7% |
如果將上述城市分為一線和二線兩批，又假設平均分配投資額於上述各城市和市段，那麼其百分比回報便是其每一百元人民幣投資可帶來之利潤或虧損，再將這些以一線和二線分別加起來，就會得一二線之總收益，可?巧以下表格：
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總利潤或虧損： |
一線城市 |
二線城市 |
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住宅 |
400元資本賺143元，或每城市36元 |
600元資本賺135元，或每城市23元 |
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寫字樓 |
400元資本賺103元, 或每城市 26元 |
600元資本賺163 元, 或每城市27 元 |
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商舖 |
400元資本賺46 元, 或每城市 12元 |
600元資本賺79元, 或每城市13元 |
簡單而言，住宅投資者在期內投放於一線城市會有較好成績，而寫字樓和商舖投資者在期內投放於上述之二線城市會有較好成績，然而要注意二線城市不只上述的六個，即挑選哪些二線城市可對上述成績有影響，不一定贏硬一線的。再者，以每城市平均所帶來之回報計，一線之寫字樓和商舖平均並不與二線的有大相差。
對部份投資者來說，留守一線未必無因。
註： 甲)上述數據主要為新建物業；乙) 上述計算未包括有關稅項、交易費用等；丙) 一年之轉變未必可反映未來趨勢。
...完...
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。