收緊「批則」呎數確有影響

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2012年2月18日

政府為鼓勵業界多採用環保設計，曾經豁免部份樓面呎數於地積比率以外，即整體可建面積比前多了，但因發水樓問題，加上有公眾懷疑是否有利益輸送之可能，現在這等豁免呎數又被收緊起來。

然而，這裡不是要談發水樓，亦非探討有否利益輸送事情，而是這收緊豁免之面積確會對一些環節有影響：

一) 除獨立屋等外，高廈必要有「共用」樓面面積 = 否則那些電機房、樓梯、大堂、以至會所等便不能存在。

二) 這些共用面積佔整體多少百分比，則視乎情況 = 首先，倘若地盤面積太細，就算不建造會所，基本的共用設施 (升降機、樓梯等) 已經可用去近半可建面積，這亦是所謂「牙纖」樓的弱點，實用率甚低。

此外，百分比多少亦可與項目的級數有關。舉例說，倘若項目是普通住宅，即其準買家多以實用角度出發，華麗會所非他們所好，有基本共用設施便夠，實用率可以很高。相反，假設項目之對象買家是年青兼愛好追潮流的，只得基本設施不夠，須有摩登會所、大堂和健身房配套，否則影響銷情，雖實用率會較為低一點。

從房地產經濟計算角度看，開發商需要於單位多少和共用設施多少兩者裡找尋一個可能帶來最大收益之平衡點，單位多但沒有會所可能賣不到過萬元一呎，但太多共用呎數和太大之會所亦可嚇怕買家。

三) 現今一手住宅市場已很少有普通住宅項目 = 即項目傾向貴及豪，其對象買家群亦較有財力，級數要高，而這表示實用率未必會很高。

四) 曾經豁免的面積確令項目設計靈活一些 = 根據熟識建築條例之認可人士，假設一切均等，豁免的面積不但有機會令共用地方多些，單位的 (如露台) 亦可增加，且共用面積多了也導致有機會多建少許單位，收緊 (但不是完全取消) 會有點相反效果。

五) 樓面地價或許會低了 = 撇掉宏觀市場情況對樓價的影響，收緊豁免呎數令營造靈活性少了，繼而風險可多了，買地時不難比前較緊慎出價。

至於賣樓手法的各種問題，就算沒有豁免呎數也可耍花招。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。