全泡沫可不覺有泡沫

　

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2007年8月2日

這個道理很簡單，有如一支籃球隊，全體均有六呎數吋高，雖對一般人來說是很高，但於他們當中就不覺是甚麼一回事，沒有這高度根本入不了隊伍。同樣地，當大部份市場都興旺時，甚麼高資產價格都看似合理，最多只有「相對」之高低。

這帶出資產價格相對和絕對之性質的分野，前者涉及不同資產之互相比併，後者多和一些對其有支持或有影響能力之因素比較，觀察資產價格是否有「合理」(還可解釋)之理由，而許多時候衡量有沒有泡沫多靠後者角度。然而要注意的是，這些因素本身有時也可存在泡沫成分，例如某寫字樓物業之年回報率可看似合理，但其實該物業之租金收入可因一時之供應短缺高漲，令其估值高升，往後可會下調。

不少人現今對國內之房地產市場甚有興趣，而港人之投資量也按年增加，雖有不少冷卻措施出籠，但熱誠像不多減。再者，國內亦爭辯有沒有泡沫多年，期間價格續漲，部份市場市段價格更翻一番。對於上述許多環節，筆者未能就每個市場市段兼時空作分析，但憑有限之觀察，直覺上可有以下推論：

(一)整體國內房地產市場在高位(高浪)運行=除國內本身經濟條件及前景外，現今世界實在有「水浸」現象，加上多年名義息率之低，資產供不應求。這不只於國內看見，世界不少地方也有類同情況。

(二)若看十年後之房地產價格=筆者傾向「搏」其有所升幅，打個開並不困難。至於這是否意味著好回報有賴別的環節及資產表現，即見仁見智。

(三)但這十年間多會有所調整=多過一次亦不奇，且不排除幅度可以比一般人想像中大，但估其時空會較短暫，即屬短痛。這亦意味較長線投資者可承受較高之風險，因只是帳面損失，且守得雲開見月明，甚至可於市況差之時入市執平貨。相反，沒有足夠資源守市之投資者，一舖清袋之風險不可抹煞。

至於為何有以上推論，原因有數個，當中包括國內之經濟發展階段到了一個升級之地步，雖挑戰重重，但相信整體還是能跳上去，有如本港以往之多個轉型一樣。其次，雖國內之房地產市場仍和國際的有些距離，但大方向仍是走向市場化的，如此價格升降屬正常。至於國內房地產市場有否泡沫，筆者覺得整體沒有太大泡沫，但個別市場則有，且不排除是供求錯配所致。

筆者近日在比較一些國內外住宅市場，雖仍未完成，但初步結果顯示國內之房地產市場以比例計算較部份外國的貴，但並非最貴，更大之泡沫在別處。

...完...

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。