不宜過量重複市場意見

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年3月28日

有長期閱讀筆者文章之讀者，可察覺到主要有兩大類文章，有些是談及房地產分析或其他有關技術環節的，另一些是評論市場的。後者評市的通常從宏觀角度出發，中外市場皆有，且包括住宅和商用物業，然而較少預測市場 (market forecasts, predictions)，雖有粗略推估後市時亦可能提出來給人參考，但通常最多提三兩次就算，甚少重複又重複地講。

為甚麼? 有以下原因：

一)　市場預測涉及很多資料搜集、挑選、整合、分析和取捨 = 有足夠人手、時間及費用當然理想，但這些並非時常俱在，或許一些有大量研究費用之大學和做大投資的企業在資源上會多一點，然而相對「市場」亦未必完全充足。在這環境下，將預期「斬釘截鐵」以近百分百肯定的姿態提出來未必對人有益處。再者，若許可，預測和各樣方法亦須定期檢討，尤以基礎似有變動時。舉例說，近十多年房地產以一資產計已和金融產品分不開，但部分推算方式仍源自上世紀數十年前之原理，可應對今天之局面嗎？

二)　無論計算模型如何全面和深奧，似亦逃不了經濟金融災劫 = 如LTCM、科網熱或○八年之金融海瀟，爆煲的多為知名跨國企業，人才濟濟，且未出事前皆有美好業績。若有甚麼啟示，就是不要對方程式有迷思繼而過分自信，連track records也非保證，更遑論其美觀投資報告、專業圖案和頂級寫字樓了。這亦是為何筆者曾提出不能再只從傳統經濟金融角度入手，需加入一些新觀點，如從行為學 (behavioral science)、地緣政治學 (geopolitics) 及腦部科學 (neuroscience) 著手。再者，近年有不少這類學說之書籍，不至無懈可擊，但相信對提升投資人士之定力有助。

當然，上述不能武齗全球是沒有人擁有「必勝」方程式，若真的有，就更不能公諸於世，不(只) 因為貪婪自私，而是說了出來，無人信還可，普遍信便累人累物了。

三)　提點過就算，常提有機會 (有意無意地) 導致「自我成全預言」(self-fulfilling prophesy) 之效 = 不是說常提某市場觀點的必是想自我成全該觀點或甚至造市，相反傾向相信常說者是出於好意，想別人買(賺) 或賣(避蝕)，但常掛口邊確多少有機會令原本未必跟隨的也跟了，本身不一定是壞事，但就超越了中立之界。當然，若根本用不著中立，例如要售賣某樓盤或基金，那就提多少次都無問題了。

亦要分辨中立和中肯。中肯是講自己相信的，錯對反屬其次，立場不中立也可以很中肯。中立則要與一些自身利益及立場保持某程度之距離，如作中立分析時就不能同時賣樓，雖後者仍可以中肯。

筆者並非以為自己之分析影響力很大，但不能排除全無作用，點到即止便好，要注意這裡只包括市場預期之說。

重複地講真的能使人相信？答：多提不會令事情變得更真實 (not truer)，但有機會使它變得容易信 (just more believable)，而這是有學歷兼生意經驗之寫作人士在書中提及，當然重複的講亦考些功夫。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。