房地產技術
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香港樓價會重上高峰嗎?
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九八年十一月
答案是「會」，但不知何時，視未來各樣因素，包括外圍的，內在的、宏觀的、細緻的等等的組合及變化而定。不過，我們可用一些簡單數學來計算或投射不同時空所需的「升幅率」
(
price appreciation rate )。
假如樓價要在現水平 (為方便計算，即定為高峰的一半等於百分之五十) 回升至高峰期的水平，要在以下不同的時間內回升的話，那麼平均每年升幅率便會是_________。
過往二十五年，住宅樓價的每年平均升幅率大約是百分之十七。若樓價以此率回升，則需時約四年半左右。當然，樓價未必會以一個平均率「直線」的回升 (其實一般情況下都不會)，若途中有所升跌，甚至大升大跌，都不足為奇。一般而言，「發展中」的經濟的波幅，包括樓市 (因物業市況是反映經濟表現的) 會較大，「成熟」的經濟體系會較平穩。
雖樓價以往每年百分之十七的升幅，但這並不表現將來的二十五年也一定可享有同樣升幅。香港的經濟與國內經濟關係日趨密切；國內經濟情況可直接影響香港的好壞。假設上海是國內經濟的「寒暑表」，即是就算國內經濟一般，上海可能已有不錯的表現，若國內經濟蓬勃，上海已可能很興旺，那麼便很難想像在二十五年後香港樓價仍可以數倍高於上海樓價。雖然上海還沒有一個「普及」的私人住宅市場，但如用一些公開數據計算，上海「中產」階級可承擔樓價約 (以港元及官方匯價計) 二十二萬五千元的單位。現在讓我們用不同的升幅率看看上海二十五年後可會有的樓價。為方便計算，香港的單位現水平價格則定為二百萬港元。另假設二十五年後三個不同的現象 :
(1) 香港樓價仍是上海樓價的兩倍；(2) 香港樓價和上海樓價「打和」；及 (3) 上海樓價是香港樓價的兩倍。綜合以上假設及前段投射的上海樓價，香港樓價每年平均升幅率在不同假設情況下會是______。
從上述計算，若香港未來二十五年每年要有百分之十七平均升幅率，則國內 / 上海的經濟要非常非常好，但要做到此則經濟表現長期都要很出色，現在看來較為困難，而一個在百分之十或以下的長期直線升幅率發生的機會看似大些。
以上只用一些簡單數學去觀察及投射一些可能現象，絕非是作預測。更者，這也非說香港或上海的樓價只會升不會跌，樓價若有所升也很少會是長期平穩直線上升，反之多數是有波動，大小則是另一問題。希望以上內容對投資者衡量投資風險、回報等等時有幫助。要做到更全面的考慮，則需配合其他分析工具一起運用。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。