賣舊樓時有機會由上補下

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2013年6月14日

現時住宅市場交易有些淡，不過得知仍有發展商對收買整幢舊樓保持興趣。收舊樓並非一般房地產從業員 (經紀) 之長項，除有關技術知識外，要頗有耐性及技巧，且並不時時「發市」。

除非舊樓物業只得一兩個業主，要一眾業主或其大部份同意出售已夠困難，對要多少賣價以至如何分攤更要謹慎處理，而後者分攤可有以下部份方式：

甲) 以每單位的現值除以所有單位現值之總和來計算每單位可佔總賣價多少 = 現值是指「重建前」的市價，而技術上產業測量師可代勞計算，舉例如有十個單位，現值由一千萬每次加一百萬至一千九百萬，共值一億四千五百萬，一千萬的單位便佔 ( 10,000,000 / 145,000,000 = ) 6.90% 左右。

乙) 以每單位的樓面面積除以所有單位面積之總和來計算每單位可佔總賣價多少 = 通常會是以實用或樓喫所示的面積為準，且出價傾向劃一，即不論單位高低層數、方向、間隔等，一律以某呎價收購。

可還有其他方式，關鍵是各業主有共識。甲方式較公允，但許多時用不著，因由之一是人性，例如某些業主會覺得自己的單位總勝人一籌，就算有專業評估，仍不願接受自己的單位之市價，又或索性由於妒忌、鬥氣等。

因此，許多時會是乙或類同方式，好處是容易明白，省去各業主對自己單位有偏重的可能，只以面積多少計算收益，層數、方向、間隔甚至單位裝飾等通通不計。當然，若舊樓物業不只一種用途，如有住宅及商鋪單位，不排除兩者可有不同出價。

然而，乙方式對擁有該舊樓物業較優勝單位的業主是有點不公允的，因劃一的呎價有如平均價，粗略說就是擁有較好的一半單位之業主不同程度上補貼了擁有較遜的一半單位之業主，而擁有着越好的單位之業主越補貼較多。

那麼是否表示乙方式下會有一半業主不願意以劃一的呎價出售？又不一定。因為若不接受這方案而堅持要較公允的甲方式，繼而令擁有較遜單位之業主不快或覺得其所 (技術上應) 得的不够吸引，整幢舊樓未必賣得出，而發展商有時寧願花多些錢購入起碼已有八九成業主願意出售之舊樓，因有數得計，除非個別單位超平。

即是說，擁有較好單位之業主有個博益考慮。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。