房地產「基金之基金」夢想成真

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年06月01日

筆者曾在本欄討論設立房地產「基金之基金」的可行性，今期則粗略地探討本地房地產基金的表現，以及把有關基金與一些房地產股票作比較。部分假設如下：

甲、資料來源：主要從公開網站搜集，例如香港交易所www.hkex.com.hk及匯豐銀行www.hsbc.com.hk。

乙、房地產基金：主要是以下三種，領匯、泓富及越秀。執筆時雖已有冠君，且據報道日後將有更多房地產基金，但運作一段時間方可採用，如起碼有數個月的業績。

領匯跑贏大市

丙、地產股：本地有不少上市地產公司，但由於篇幅有限，筆者只能挑選兩種比較普及的地產股，長江實業和新鴻基地產。

丁、時空：由今年初至今年四月尾。

根據上述資料，我們得出一些初步的結果：

一、房地產基金之間不一定存在數值關係；簡單而言，這時段內以領匯較為優勝，而這是假設於年初買入而在四月尾沽出計算，領匯可為投資者帶來約百分之二十股價（基金價格）升幅，而另外兩種則於期內下跌百分之十至十五左右。

因此，從數值關係上看，領匯和另外二種基金沒多大關連，反而後兩種房地產基金像存在一些數值關係，其Ｒ２為零點六五左右，顯示多少齊升跌的傾向。當然，從技術角度而言，只有數個月的觀察不太可靠，至少須觀察數年才有更高參考價值。

二、房地產基金的價格表現與二種地產股價格表現像沒有多大關係；我們分別將三種房地產基金與二種地產股作比較，發覺其之間並沒有多大數值關係，即看其一不知其二是升是降，反而兩種地產股價格表現於研究時段內有些許數值關係，Ｒ２約零點六九左右。

有趣的是，雖然領匯及泓富兩種房地產基金的物業組合性質，與兩種地產股有相同的地方，然而其股價升幅又看像沒多大關連，或許和上市地產公司包含著非地產類兼非本地資產有關吧。

三、領匯這回勝出：於研究時段內，領匯不單比另外兩種房地產基金優勝，亦較兩種上市地產公司的股價升幅稍高些，雖後者回報亦算不俗。

房產基金各具個性

上述計算的啟示，首先就是房地產基金的表現，如一般股票表現一樣，各有所異，雖其物業組合均為出租物業。此外，除直接投資於實物或上市地產公司外，房地產基金的確可為投資者提供多一個選擇。要注意這是用「選擇」一詞，即並非「替代」投資工具，而這又正由於房地產基金起碼到現在為止，看來並不一定和房地產市場或上市地產公司價格掛勾，因而可有風險套戥的作用。

總括而言，假設上述趨勢延續，加上有更多房地產基金，設立房地產「基金之基金」（Fund of Funds）的可能性便更高，因為到時可利用不同房地產基金的回報風險個性，令組合一個有既定回報兼風險較低的房地產「基金之基金」成為事實。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。