收入增長快還是樓價增長快？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2011年4月26日

若純靠感覺，尤以近期樓價之升勢，相信許多人會說是樓價增長比收入的快 (或高)，否則便不會有各樣之穩定價格措施和建議。

這其實是錯覺，不是說沒有樓價增長比收入快之情況，而是也有收入比較快的時侯，主要看是從哪一年起計 (數據採用政府統計署與差餉及物業估價署公佈的)：

甲)　方法 = 是於不同長短時段裡，將全面私人住宅價格指數和名義人均生產之首年數字當作1.00，其後兩環節之餘下按年數字便分別與兩者首年的比較，直至2010年數字為止。

乙)　結果 = 共有六個不同時段；1980年至2010年、1986-2010、1994-2010、1997-2010、2000-2010及2003-2010，它們之數字如下表。

簡而言之，若三十年前起計，收入增長高於樓價，二十五年前起計剛相反，十多年前的收入又較快，而近十年八載的樓價再勝出。當然，技術上可以計算更多不同時段之結果。然而，重點在以下部份。

丙)　若要「勇」，可採用1980-2010　= 你看，樓價其實長遠仍落後於經濟及收入增長，還差約11%才趕上，可參考下圖。

看來經濟、發電與環保難以同一程度全兼顧，相信樓房多用省電設施設備會有些幫助，但人口增長又像抵消了部份效果，有何妙方選擇呢？

丁)　若要「小心」，可採用1986-2010 = 看啊，樓價增長已高過收入的64%，像超買了，請參考下圖。

上述顯示：

一)　樓價比收入波幅大；

二)　挑選不同時段可引證出不同甚至相反結論或建議；

三)　做(二) 時根本不需作數。

作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。