房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
香港物業市場一些趨勢
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九八年十一月
市場是不停地轉變，只是快慢的分別，物業市場也不例外。香港物業市場的一些轉變早在金融風暴前或甚至回歸前，已經開始，只不過現階段可能較明顯。
以下是其中一些趨勢：
一、
人來人往，這不是指日常經商、探親之類，而是移居。涉及這問題時，大部分香港人總是[單程路]的想法，即是只想到內地居民來港定居，普遍還未意識到這可會是個[雙程路]的現象，尤以長遠健康發展方面看。舉例說，港人現在喜歡在國內購置居所自用、度假或退休便是現象之一，當然，以現階段說，移港的內地居民比港人移內多。根據一些統計，香港人口在二Ｏ一一年會達到八百萬。因此也有人認為樓價長遠只會升而不會跌，但此看法並不完全正碓，因不是單靠人多樓市便會興旺。影響樓價的水平有很多因素，其中一個是當地的經濟[生產力]，此生產力也與當地的人力資源素質有關。不只是單靠勤勞工作，更重要是那些知識及技術是否迎合市場，包括本地、國內及海外所需。因此，若來港的大部分居民沒有香港所需的[專長]，則只可能是政府要多建公屋安置他們，他們最初在港也只可做一些較低收入工作，對私人樓市及其價格沒有幫助。若來港的居民普遍具知識及專長，因而入息較高，那才會對私人樓市帶來正面刺激。長遠來說，香港樓市和國內一些樓市會產生一種[互衡](balance
out)效應，這效應也隨着中國經濟開放發展而增加。
投資物業有三種方法
二、 物業市場基金化：若參考外國例子，尤以美國，物業投資基金是很普遍的，一些大的基金例如教師協會之類的基金也常放部分資金在物業投資上。因此，這並非是什麼新東西。當然，物業基金的存在也與美國稅務法例有關。在八十年代末及九十年代初，更有此等基金從[周轉不寧]的物業發展商裡以低價買入不少投資項目，因而現在賺了大錢。這裏並不是說香港會[有樣學樣]，因市場結構不同，但隨著公積金等的成立及本港經濟模式轉趨成熟，物業基金，無論外資或內資，有一定市場空間，部分也可能與本地發展商聯手投資。投資物業方法有三----(1)自購物業：本金大，風險也大(例如遇上麻煩租客)，(2)買地產股：本金可以很少，但有些地產股可能有不是地產的投資，整體地產股也可受其他行業的股價拖累。(3)投資物業基金：本金通常不會太大，一般基本單位以(1)和(2)之間，風險通常分散在多個物業上。如其他基金一樣，它們有一定的風險，除管理層的誠信外，素質、效率及收費也相當重要。現在本港已有數個外資物業基金在運作(包括投資東南亞及中國)，另一些則表示對香港有興趣。
建中產中小型單位原因
三、 在傳統中產(或上中產)階級區興建較細小但[五臟俱全]的住宅單位，其實這現象也已發生多年，舉例如中半山、千德道，羅便臣道等(按：筆者覺得[豪宅]此二字甚為濫用，真正[豪]區應是山頂、淺水灣等)。單位不需太大，六百至九百方呎也可以，原因有三(1)因單位大些很多家庭便覺吃力，即對發展商而言買家少了，爭購起來氣氛也較差，單位細些買家多些。以往經濟興旺時造就不少中上層[管理]階級人士，因此還可以賣較大單位，這些人士還來負擔得來。在經濟轉型及精簡架構下，這些人士也最受影響。(2)中產人士離婚率漸高。離婚會製造多些住宅需求，由一個單位變兩個，雖則總樓面面積未必會增多。(3)一般家庭現只有一至二個子女，因而會較寵愛他們，其一是盡量令他們可入讀[名校]，這些學校多設在傳統中產區。
筆者相信當本港樓市降至某一水平後便會回升(快慢是另一問題)，至於回升的走勢是[V]型，[U]型抑[L]型(希望不會)，則要看樓價降至哪個水位，因此是影響走勢其中一個環節。
(按：以上部分內容會經於一九九六年年底在一個扶輪社午宴上發表。)
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。