因素未必互相排斥
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2013年12月13日
許多時讀到一些分析文章，不論是經濟，地產或其他的，不同作者有着不同意見是常態，然而部份堅持己見之餘，同時亦傾向抹煞别人見解之可能性，雖兩者見解不一定有互相排斥之關係。
舉例說，甲和乙結婚，甲之因由可以有多個，包括覺得乙有美貌，健康，人品好，有個性，有事業，有上進心，有創意，細心，愛心，有財富等。上述環節基本上沒有互相矛盾或排斥之關係，至於哪個或哪些因素較吃重屬另話，要問甲才知道，況且甲隨着年齡，環境，經歷等之改變亦可令因素之輕重有變。當然，甲亦可能只想到上述一兩個環節已覺值得和乙結合，未必要有一籃子因素影響。
據此，近年香港住宅價格之升幅，可能有多個環節導致，包括 QE (無論從哪裡來)，經濟生產力之增加，供應不足，土地制度，資金出路少等。當然，這些因素亦有輕重之分，粗略說，近年較吃重的是QE，而這環節包含了低利率，資金多等次環節，其他因素屬次要。
上述又引進另一考慮，就是倘有覺得現今樓市有問題 (或挑戰)，便得研究問題的性質 (或中心點)，例如究竟是價格高於負擔能力，或是需求真的大於供應，抑或家庭生活組合傾向之變化造成。再者，上述環節又有否互相影響甚至互動成份。
筆者直覺是一個價格的挑戰，而簡單說這來自於QE，因後者不但令借貸平宜，亦趕存款出銀行去買樓買股，借貸成本低亦令部份投資者可以買樓後不需急於出租，繼而令部份供應長期空置着。加上部份年輕一代喜愛“自住"，需求確會增加，只是這層面之需求大多要有財政支助 (無論是公家或私人) 才能實現，QE 確令部份家長可以提供這方面的支助。
已講過一次，再次講，成也QE，敗也QE，且不一定要加息才敗。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
