美國長者住屋需求大
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
2006年05月18日
最近閱讀一篇有關美國長者住宅物業市場的文章，覺得不但是有趣或有用的內容，更對本地甚至國內亦可有啟示之處，現與讀者分享當中部分：
一、需求：根據資料顯示由二○○○年開始，美國六十五歲或以上的人口每年增加五十萬，且將於未來繼續如是者增加，即可由現今佔人口百分之十三左右遞增至預期二○三○年的百分之二十；就算只看未來的五年，其人數亦可達四千萬之多，而這數字已可媲美較年輕由十八至三十四歲的人口組別，即年長人士市場已由「小市段」變成主要市段之一。
新建物業集中東部
二、西部和南部長者人口增長最顯著：例如佛羅列達州、維珍尼亞州、喬治亞州、田納西州等佔去這增長百分之四十左右，而加利福尼亞州、華盛頓州、加羅拉多州等亦佔去百分之三十餘。再者，東部和中部的增長遠不及以上，甚至不比加州的增幅。
三、但新建年長人士住宅物業的項目則多數在東部及中部：包括麻省、紐約州、依利洛州等，若以城市計會是波士頓、芝加哥等。這甚有趣，因和「直覺」很有出入，不應是多長者的地區會多建長者住房，而非較少長者增長的地方嗎？然而，數據的確顯示，多於一半的新建長者住宅項目位於東及中部，而非西及南部，雖後者共佔年長人口增幅百分之七十左右，若以東、中、南及西部如是次序排列，則各部分所佔長者增幅的百分比為十、十二、四十七和三十一，而各部分所佔長者住房項目的百分比為二十八、二十七、三十和十五。
退休富裕層成市場
四、因由：可能南部和西部已存有不少長者住房，因此現在非需要興建那麼多，雖其長者人數不菲。其二是「要走的大多走了」，即較冷的東及中部且欲遷往較暖的南及西部的長者已離開得七七八八，而剩下來的則對年長物業甚有興趣且有要求，更打算長住東及中部。
綜合以上資訊，有興趣投資美國房地產人士，並偏好住宅物業的，應留意這長者住房市段，因其不再是以往的小型，而開始成為主要市段之一。再者，投資長者住房時，應不單看有多少長者和多少長者住房套數，亦須考慮他們的財務能力與健康等方面的需求，有着較富裕兼有需要的長者的地區，其投資項目可看高一線。此外，長者住房物業項目亦可再細分，如一些是給較有活力及有獨居能力的長者居住，另一些則提供少許家居和護理服務，而別的可針對行動已甚不便兼須長期理病的長者，各適其適。
無論如何，要像美國蓬勃的長者住房市場須有相若美國的經濟能力，因所需費用共計不菲，對一些發展中經濟，整體而言未必可行。然而，國內一些沿岸城市，包括本港亦已累積了某程度的財力，其富裕層退休時可形成一個不輕的需求，或許亦可促成一個規模不小的市段。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。