房地產技術
亞洲，中國及香港房地產知識，資訊及技術
香港住宅樓市短、中、長期看法
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九八年十二月
朋友常問及筆者對樓市的看法，筆者亦喜從短期、中期及長期數個角度鑒之。現在與讀者分享-----
一、 短期(一年之內)：倘若政府沒有採取一些措施，現樓市價格是有機會從八月的水位再滑下百分之三十五至五十，即假設當去年高峰的價位為一百，今年八月的價位為五十；現在已經可能變了二十五至三十左右，當然到了二十五至三十的位置時，價格回落的彈性便大大減少(becomes more inelastic)。以上是用一些簡單程式投射出來的，因此並不是十分準確，但相信大致上可作參考。部分讀者亦可能覺得以上投射較難接受，但以下的概念可幫助讀者理解此等投射。由高峰的一百到最低點二十五有七十五點；我們就為方便把此七十五點分三部分如下-----(1)由一百至七十五是屬於[超買]價位(overpriced)；(2)七十五至五十則從現況看是可[承受]的價位(normal/some what justifiable)；而(3)五十至二十五則是[超賣](underpriced)。如設有一些措施，一般市場都會在超買價值之間上落，至於兩價格之間的差距則是另一問題。現在因為採取了一些措施，樓市才得穩定在可承受價位中。至於未來一年樓價會是怎樣？現階段來說是取決於一些外圍環球的因素，如美國經濟會否變差、日本會是差成什麼樣子，以及鄰近東南亞一些國家的穩定性等(按：這不是說內部因素不重要，只是不同階段會有不同決定性之因素。現階段內部因素未必是主導)。所以，若排除通縮及環球負面因素的發生，樓價理性預期應可企穩。若加上市場的[群體]性(herdish behavior)及香港人對訊息的敏捷(或敏感)表現，樓價甚至有望回升至百分之二十，至於之後會怎樣就難說了[注(1)]。
二、 中期(五年以內)：若排除通縮等負面影響，相信本港樓市是很有機會收復失地(起碼部分)。當然，由二十五回復到五十會比五十回復到一百(兩者回復率一樣)容易。至於由現水平的五十，五年內回升至一百則每年平均要有百分之十七的升幅。支持這看法原因之一是香港的商業，以至社會文化是趨於較大波幅的，穩健地回升、平過或回落是不易做到(雖則辨到也可能是好事)。
三、 長期(二十五年內)：香港樓市的升幅(按：這是個較大假設，因未必一定會升或二十五年後的實質價位要比現價位為高)會遜色於一些(國內)發展中的市場例如上海。要切記一點，就是上海樓市升幅(若有升幅)的原因會與香港過往二十五年升幅的原因不同；上海需較或更加倚重變為東亞(或甚至國際)主要金融貿易城市。因它沒有香港樓市起步時的另一些有利因素如年輕人口劇增(相比老年的)，土地供應限制，惡劣居住素質(如木屋)，以及後期的負利率等[注(2)]。
另一項朋友經常談論到的就是市場是理性的還是非理性的。筆者相信兩種現象都有，並可同時存在，雖則有些時候理性表現會多些，另些時候則非理性表現大些。倘若用一般市場的波幅走勢(cyclical pattern)來示意的話，市場由可承受價位升向超買價位或回落至超賣價位時均屬非理性，由超買價位回落至可承受水平或由超賣價位回升至可承受水平均是較理性的表現。
因此，讀者可察覺每次市場邁向高峰或創新低點都是由較非理性表現造成的，非理性程度愈高，波幅可以更大，市場整體風險也增加，雖則獲利時亦較豐富。
市場的理性與非理性表現會斷定其市場[敏感度]及反映該市場的[定力]。一般而言，成熟、較有深度或較多市場限制(例如成交法律上的限制，重稅收等)的地方多會較有定力，相反的則較少。至於那種市場會是好些則見仁見智，定力好的市場對找尋穩健投資人士較為適合，定力少些的則較[好玩]。
注：
(1)以上[超買]，[可承受]及[[超賣]的平均分配定位是為方便作概念上的介紹，實際定位未必是平均的。
(2)詳情可參閱本欄於十一月四日刊登的[香港樓價會重上高峰嗎？]及十一月二十五日刊登的「關於中國物業市場的觀點」兩篇文章。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。