價格有如永久地般

 

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2008年5月28日

 

土地業權之時限有兩類，永久業權(freehold)的與非永久業權的(leasehold)，顧名思思議，前者永遠擁有土地，而後者則只於某時段內才擁有。

永久業權在不少西方國家盛行，例如一般北美洲之土地地段是永久業權的，而非永久業權在香港及國內被採用，基本上是租借土地，就算一筆過付款仍是租而已，雖我們常說「買地賣地」。

非永久業權土地年期沒有劃一標準，例如香港港島區仍有九九九年期的，但新界的則終於二零四七年，而國內則以土地用途區分年期。

純從技術角度看，假設一切均等(如土地用途、地點、面積、區份質素等)，一幅永久地應比非永久地貴些，多少屬另話。 再者，以房地產經濟方向衡量，一幅有著大約六十年或以上年期之非永久地的價格，應和同樣一幅永久地無大差異，這是因為數學運算上，第六十年左右開始的收益對物業及土地價格影響非常輕微，有如無，可當其「沒到」。

然而，當一幅非永久地之年期開始少於五六十年，尤以只剩下二三十年，除非已「續約」再多租數十年，否則其土地價格應和一幅相約(當然在沒有永久地之市場這會是一個假設方案)但有永久業權之土地存著較明顯之差距。 倘若地段只有土地沒有任何建築物，這差距基本上全是土地價格，即永久和非永久之差距，但倘若有建築物，則這建於永久地(假設)之物業與一個相約但建於永久地之物業之價格差距多少便視乎土地價格所佔之成份。 土地價格成份高差距越大，相反則越少。

說了這些，是因筆者純靠感覺認為香港和國內一些市場之投資者好像沒有考慮這有限年期之環節，其出價及叫價有如永久土地般。 當然，讀者亦可認為雖然技術上非永久土地有被「不續租」收回之風險，即任何蓋上了之樓房亦被充公，但有關當局未必會這樣做，甚至續約是基本動作，除非因有更好用途或公共建設所致，因由之一是這樣純技術的要求回收可導致不少社會問題，兼且「不和諧」。 再者，就算是採用永久地業權為主之地方，也同時多有著一些徵地法例，有公共利益時業主仍須搬遷(雖可有可觀之賠償)。

上述非無道理，但這不是可掉以輕心之理由，或許一般住宅及部份劃時代之精品建築可望有較大獲續土地契約，但其餘的未必可「老馮」地這樣假設。 再者，或許一些成熟市場如香港可以這樣想，但一些新興地區如國內仍處於長江後浪推前浪境況，太過長遠之土地業權可阻礙(健康之)發展，如老邁業主頑固的霸著地段不賣又不重建，不但沒經濟效率更可有意無意助長其他地段升價。

據此，投資國內商業物業時，亦尤以長線看租金收益之投資者，或許應多些留意土地年期之長短。 改革開放已三十年，亦即部份商業土地限期可能已用上一半有多。 盲目地當永久地買入可有損失，簡單衡量就是將剩餘年期之預期收入折回現價計算。

上述討論源於近期與行內基金經理之談話，筆者覺得有其道理，因此與讀者分享，望對投資決擇有參考作用。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。