有問有答
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
2008年5月22日
近期有讀者，友人及客戶詢問以下市場課題，為方便參閱，筆者以問答形式列出，相信亦是讀者會有興趣之環節：
(一) 國內房地產現在買得過嗎？ = 硬將全國各市場(如北京、上海、成都、南京等)及各市段(住宅、寫字樓等)以單一答案回應，則是長期(五、六年以上)投資者仍可購買，短線炒家要三思，因風險不少，從事開發的另計。【可參閱以往文章：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej438.htm
及
http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej442.htm】。
(二) 哪個或哪些國內城市較好？ = 若只准說一個，筆者會主觀地建議上海。有說它土地貴，對，的確不平宜，但除非閣下是開發商，那與閣下有何相干？
有說它房子也不平宜，亦對，但相信十年後可更甚，除非閣下對國內之長期經濟不樂觀。
二三線城市呢？從事開發房地產的要去，一般投資者未必有大著數。再者，讀者有否聯想到一個土地價格貴之城市雖可令開發商卻步，但亦意味供應減慢減少，這可令揸現貨之投資者於某情況下可賺多些。【可參閱過往文章：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej435.htm】。
(三) 哪個市段好？ = 若閣下是房地產外行，集中住宅市段為佳，因較容易理解，人人均有居住之經驗。高一技術層次的會是寫字樓，尤以甲級的，但仍然不難理解，然而經濟認真差時，公司可以結業或不開，居住則仍是需要。至於商舖市段，其技術環節較複雜，兼須了解當地各環節包括其文化，一般投資者還是不涉及為妙。其他的如酒店、工業、倉庫等更須多作研究和經驗，非行家最好避免。
(四) 人民幣升值，於國內置業是否有著數？ = 不贊成入市是基於人民幣升值，看好某貨幣買這貨幣便是了，購買國內房地產應基於看好這房產資產及其市場，且沒有貨幣可長期直線上升。
(五) 國內經濟像未被近期外國之次按及金融事件困擾，是否不再相干？ = 不是沒有相干，只是至今爆煲仍有限未波及太廣而已，兼國內經濟底子比以前強壯些，但筆者不相信一度流傳之Decoupling講法，因由是國內股票市場長期與外國的甚同步，反映其經濟不全與外圍的無關。
(六) 國內各宏觀政策及措施怎樣看？ = 市場有說國內是政策市，這不無道理，但外國的市場也非完全獨立於政策，甚至也和政策(行政)息息相關，如美國若不於科網股爆破後大減利息救經濟，今倘之次按或許不會發生。據此，投資者包括筆者只可對不同政策作出反應，當為投資考慮及風險環節之一，然而整體上國內之政策措施像針對炒賣多於阻止投資。整體而言，相比一些國家，國內房地產之各式稅項還算合理，屬可接受類別。再者，近年之七十/九十規範或許造就部份市場之豪宅價格。
(七) 香港又如何？ = 整體而言不冷不太熱，不是不吸引但亦非吸引，有貨者未必須續追貨，相反多貨者可考慮放售部份。以歐羅計算，本港住宅從二零零零年起升幅有限，且購買力只得九七年之四分一左右，近年連舊樓也咸魚翻生。
總括而言，上述只是宏觀之意見，個別房產項目未必適用，投資者亦要有耐性。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。