香港房地產未有泡沫

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

2004年02月26日

近期一些本港樓市之評論顯示，認為有泡沫者及沒有泡沫者大致參半，前者多為銀行研究部門，後者屬房地產業人士居多，筆者傾向認為暫時並沒有泡沫之說。一些原因如下：

（甲）房地產價格指數和人均收入指數仍有距離＝筆者曾在這裡表述過，不打算重複，有與趣者可參閱筆者網頁http//www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej253.htm。簡單一提就是假設人均收入指數定為五百，現房地產指數猶以私人住宅市段計只有三百六十左右，依然有些升幅空間。當然，有空間上升並不意味必定升。

（乙）用家未瘋狂＝據報導，不少購買人士為投資者或投標者，前者可以是因銀行存款利率過低（有等如無）而被鼓勵入市收租，後者多看好後市而「搏一搏」。無論如何，這或多或少顯示用家未有大量與投資投機人士搶盤，起碼不是全民皆樓，與九七年之狀況仍有大異。

（丙）看好或保守意見參半＝真正泡沫時，不是連保守者也轉「呔」，就是他們已被「收了聲」，現在沒有這情況，至於銀行傾向保守或望樓價平穩展（未必是壞事），不排除和銀行樓房借貸風險有關，因價格大上大落其風險比溫和升跌更高，但市場是否如是其一須看該市場「易說」(Gullibility)程度，越易說，波幅越大，風險更高。

（丁）用於房屋之數額佔家庭開支比以往少＝近年借貸利率之低是因素之一，若從「供養」能力看，根據報導是約百分之二十三左右，九七年時超越數佔百分之八十，當然這未預計利率回升之狀況。

（戊）泡沫在別的資產種類上＝例如某些股票，或某些市場之房地產，包括那些靠概念，靠甚麼好前景（但未出現）的。然而，相信以普及化計，這些資產與本地私人住宅比「滲透」率較低，即有起事來涉及之人數不那麼高。

整體而言，不覺得暫時本地房地產有什麼大泡沫現象，雖這本身未必意味可大大入市，投資投機者須注意風險，猶以較易說之市場，因其「記性」差。